借地の名義変更料や承諾料はどのくらいかかる？目安となる金額とは

もし相続した財産の中に借地権がある場合、地主から名義を書き換えるための料金を変更する費用を要求されることもあります。

ただ、借地権の相続は譲渡に該当しませんので、地主に対して名義変更料や承諾料を支払う必要はありません。

では、名義変更料や承諾料が必要なケースにおいて、どのくらいの費用がかかるのかその目安をご説明します。

借地権の更新料の相場

更新料が発生する場合、一般的な相場は借地権の5～10％程度となっていますが、地域によって異なります。

ただ、更新料の支払いについて、法的には明確な根拠はなく、もし契約書にその記載がないのなら支払う義務は負いません。

反対に契約書に更新料について記載があれば支払わなければなりませんし、記載がなくても双方が支払いに対して合意しており、これまでも支払い行ってきたのなら支払うことが必要となるでしょう。このようなケースにおいて、過去の判例では更新料を支払わないことを理由に契約解除となったことがあるため注意してください。

相続で新しく借地人になった方と地主との間で、この更新料の支払いを巡るトラブルが発生するケースは珍しくありません。

もし関係が悪化してしまうと、借地の上の建物の建て替えの際に承諾料を高く請求されることになったり、銀行ローンを利用する時に必要となる抵当権設定承諾書や建て替え承諾などが受け取りにくくなるのでトラブルは無い方が良いと考えられます。

更新料にも影響する地代の相場も気になるところですが、一般的には住宅地の借地権の地代は、固定資産税相当額の3～5倍、商業地は7～8倍が目安です。

更新料と同じく、地域によって差があるため一概にはいえませんし、地代が極端に安いとされる場合は、使用貸借とみなされてしまい借地権が成立しなくなる可能性も出てくるので注意してください。

契約の中で地代の増額を行わない特約を付帯することは有効に働きますが、減額をしない特約については無効となる点も理解しておきましょう。

地主、もしくは借地人から、将来発生する地代について増減請求を可能とするのは、土地の固定資産税・都市計画税等の増減があった場合や、土地価格が上昇もしくは下落した場合、その他の経済事情が変化した場合、近隣の似た土地の地代と大きな差がある場合などです。

なお、借地権に関わる承諾料などの相場は、名義変更料（承諾料）は先にも述べた通り借地権の10％、建て替え承諾料は更地価格の2～5％、木造からコンクリート造に変更する場合などに必要な条件変更承諾料は更地価格の10％がおおよその目安となります。