借地契約は中途解約することができる?地主と借地人それぞれの立場からみた場合


借地契約期間中、もし途中で契約を解約したいという場合、借地人にその申し入れを行えば中途解約はできるのでしょうか。

また反対に、借地人から解約の申し入れがあった場合にはその要求に応じる必要はあるのか、借地の中途解約について確認しておきましょう。

借地の中途解約について

借地の中途解約については、借地の契約を行う際に契約期間内で解約ができる条項を設けていれば場合によって可能といえます。ただ、地主なのか借地人なのか、立場によって可能かどうか異なってきます。

地主からの中途解約の申し入れ

借地借家法には、借地権の存続期間を定める場合には30年より長く定めなければならないとし、30年よりも短い期間で定めた場合にも30年となります。

そのため、最長期間に制限はなく、30年よりも短い期間で中途解約が可能な特約を結んでいた場合でも無効です。

期間満了までは借地を使う権利を借地人は保護されている状態なので、地主から中途解約の申し入れで一方的に強制的に契約を終了させることはできないとされます。

借地人による解約の申し入れ

反対に借地人からの中途解約を申し入れる場合はどうでしょう。

借地人が契約期間中は借地を使い続ける権利があるように、地主も契約期間中は地代を得る権利があるといえます。そのため、一般的には借地人からも一方的に契約を中途解約することはできないと言えるでしょう。

ただ、契約内に借地人からの解約の申し入れが行われた場合に有効とする特約が設けられている場合はこの限りではありません。

契約書内に「中途解約に関する条項」として特約が設けられ、記載された期間までに退去することを申し出れば、中途解約できるということです。

中途解約が認められるケースとは

地主からの中途解約についての特約は許されなくても、借地人の中途解約が認められる特約は一定の場合に許されるということです。例えば地震や火災などで建物が滅失してしまったケースなどが該当するでしょう。

中途解約に制限が設けられているのは、期間の定めのある借地契約は継続的な土地利用を前提としているからです。

一方的な中途解約を認めることで地主は予定していた地代による収入を得ることができなくなること、借地人もせっかく建てた建物を取り壊さなければならなくなるので、双方に不利益が生じるからとされています。

契約の時点で確認しておきたいこと

基本的には相手の同意なく一方的に契約を中途解約することは難しいと理解しておく必要があります。

借地契約を結ぶ場合には、自身が借地人の立場であればもし建物が滅失した場合に中途解約が可能な特約を付帯されているか確認し、地主の立場であれば安易に長期に渡る契約を締結しないことが必要になるといえるでしょう。

ただ、様々な事情でどうしても中途解約が必要になるというケースもあるかもしれません。その場合、相手に事情を理解してもらえるように合意解約を促すか、専門家などに相談するようにしてください。