事業用定期借地契約は造成や許認可などの調整で費用がかかる？覚書で対応可能？

定期借地権の1つであり、事業の用に供する建物を所有する目的で結ぶ「事業用定期借地契約」は、公正証書で契約しなければなりません。

ただ、公正証書で契約する前には、造成や許認可、複数の土地地権者の合意の取り付けなど、準備や調整が必要なこともあるため、公正証書よりも前に「覚書」で対応されることが多いようです。

土地を借りる上で費用も発生することですので、正しい契約方法になっているかしっかり確認しておくようにしましょう。

事業用定期借地契約とは

建物を所有することを目的として土地の賃貸借契約を結ぶ場合、賃貸借期間が満了を迎えても賃貸人に正当な事由がない場合は更新することを希望されれば拒絶できません。

この正当な事由という要件も厳しいため、賃貸借の期間を定めていてもいつ明け渡しされるのか不明なことは、気軽に土地を貸すことをためらってしまう要因となっています。

このような事情から、平成4年に施行された借地借家法により、更新のない定期借地契約が設けられています。

■賃貸期間満了と同時に契約は終了

賃貸期間が満了することでその契約は終了し、正当な事由の有無は関係なく明け渡してもらうことができます。

普通借地の場合、借地人が契約期間の途中で建物の建て替えを行った場合など、契約期間が延長されることもあります。しかし定期借地の場合は、契約期間中にもし建て替えなどが行われても、当初決めた契約期間満了と同時に契約が終了します。

また、普通借地の場合は借地人が土地を返す時に、所有していた建物を地主に買い取ってもらえないか請求することが可能です。しかし定期借地の場合、このような建物買取請求には応じる必要はなく、建物を撤去して土地を原状回復した上での返還を行ってもらえます。

覚書だけでは契約不可！公正証書での契約を

ただし、事業用定期借地はあくまでも公正証書での契約が前提です。覚書を交わす場合にはその内容が土地賃貸借の合意そのものになってないか確認するようにしましょう。

また、契約を締結する際の契約期間は10年以上でなければならないこと、存続期間の延長はなく、30年以上の契約でも建物買取請求権がないことが記載されているか確認するようにしてください。

30年以上の契約になると、普通借地と明確に区別するためにこれらの項目を契約書に定めることが必要です。自動的にその扱いになるわけではないため十分注意しましょう。

事業用定期着地は居住用建物を含むことができない点に注意

なお、事業用定期借地は居住用建物を含むことはできないので、例えばグループホームや介護施設などを建築する目的での事業用定期借地は認められないということです。

居住することが目的でなくても、居住用建物が含まれていると認められませんので、住居兼事務所を建てることを予定している場合などは、事業用定期借地とならないと考えておきましょう。