法律の改正で生まれた定期借家契約とはどのような契約？その特徴とは？

「定期借家法」とは、2000年3月1日から改正となった「借地借家法38条」に対し、新しく追加となった「定期建物賃貸借（定期借家）」のことなので、定期借家法といった名称の法律はありません。

改正される以前の借地借家法による普通借家契約では、貸主に正当事由がなければ、借主が物件を引き続き利用することを希望する場合、更新を拒否することはできませんでした。

しかし改正されたことで、「定期借家契約」で契約を結べば期間が満了すれば契約を終了させることができるようになっています。

この新しく法律で生まれた定期借家契約について、どのような特徴があるのか確認しておきましょう。

定期借家契約を結ぶことができる物件とは？

定期借家契約で契約できるのは住宅だけではなく、オフィスビルの一室や店舗を借りる時などにも可能です。

契約で定めた期間が満了すれば、その時点で契約は終了となりますが、貸主と借主の双方が合意することで、再度契約を結び引き続き物件を利用することもできます。

では、借地借家法が改正された2000年3月1日より前に締結された賃貸住宅の契約について、この日以降に貸主と借主の合意の上で解除し、引き続いて同じ建物で定期借家契約を結びたいという場合もあるかもしれません。

しかし、2000年3月1日より前に締結された居住用建物の賃貸借については、定期借家契約への切り替えは禁止されています。

2000年3月1日以降に結ばれた居住用の建物の賃貸借については、新たに定期借家契約を結ぶことは可能です。

定期借家契約は書面で行うことが必要です。口頭だけの契約では、定期借家契約ではなく従来の普通借家契約で締結されたものとみなされます。

そこで、定期借家契約を結ぶにおいて、期間満了時に契約の更新がないことの旨を定めておいてください。契約書にその旨を記載しておけば定期借家契約と認められますが、国土交通省が公表している「定期賃貸住宅標準契約書（改訂版）」に沿った内容にすることが望ましいでしょう。

参考：国土交通省　定期賃貸住宅標準契約書
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000030.html

また、貸主は期間が満了して賃貸借が終了することを、借主に対し事前に通知しなければなりません。契約期間1年未満の場合は通知の必要はありませんが、契約期間1年以上なら期間満了1年前から6か月前までの間に通知を行うことが必要です。

貸主に終了の通知が義務付けられているのは、借主に契約が終了することについて注意を喚起し、再契約の交渉や新しい物件を探す期間を確保させるためです。

通知を怠った場合は、借主に契約が終了することを対抗できなくなり、明け渡しを強制することができなくなります。ただし、通知期間が過ぎて通知を行った場合は、通知をしてから6か月を経過することで、明け渡しを請求することができます。

いずれにしても、忘れないように通知を行うことが必要です。