借入金が多いか分析する指標と目安は?


例えば新たに良い物件が見つかったので不動産投資を拡大させることを考えた場合、投資物件をローンで購入するなら金融機関から融資を受けることを検討することになります。

融資を受けるためには銀行融資の審査をクリアする必要がありますが、銀行では融資先の借入金が多いのか少ないかを判断していくことになるので、その目安として売上高借入金比率や債務償還年数が用いられます。

売上高借入金比率で正常な返済が可能か判断する

売上高借入金比率の求め方は「借入金総額÷売上高」ですが、事業の規模を確認でき、事業活動の源泉となる売上高に注目する必要があります。

借入金は売上高の半分までと言われることもありますが、売上高の半分以上まで借入金総額が増えてしまうと自力で返済を継続することが難しくなると予想されます。そうなると借入金を返済するために新たに借入を受けるということになり、自転車操業と言える状態はもはや正常な返済とは言えないでしょう。

借入金総額が多くなれば支払う利息も多くなるので収益も圧迫してしまうため、自力で返済を可能として負担が重く感じることのない理想の水準は、売上の2~3割程度までに借入総額を抑えるべきだと考えておくことが必要です。

債務償還年数は事業活動の実力を示す指標

債務償還年数の求め方は「借入金総額÷(税引き後当期利益+減価償却費)」です。事業活動で生み出すキャッシュフローによって、どのくらいの期間があれば借入金を返済できるかを示します。

事業の実力による返済能力を確認するための指標なので、銀行融資の審査では10年以内を目安としています。

・借入金総額が少なければ良いわけではない

借入金総額が少なかったとしても、収益率が低いと手元に残るキャッシュは少なくなるので債務償還年数は増えます。そうなると事業活動において借入金を完済するまでに50年やそれ以上の期間がかかることになるので、借入金を返せないと判断されることになるでしょう。

銀行融資の審査では債務償還年数が何年になるのかが重要なので、貸しても回収ができないと判断されれば融資は実行されません。

・遊休資産の売却などが必要になるケースもある

もし債務償還年数を計算した時に、年数が10年以上になる場合には事業活動の実力よりも借入金の負担が重い状態だと言えますので、遊休資産などの売却で返済に充てるといった圧縮方法を検討して行く必要があるでしょう。

不動産投資を成功させるには正常な返済が欠かせない

不動産投資で新たに良い物件が見つかったとしても、金融機関から融資を受けることができなければ物件購入に至りません。しかし借入金が増えすぎてしまうと、いずれ不動産経営を圧迫することになりますので、融資できれば良いと考えるのではなく、将来的な返済計画までしっかりと立てることが必要だと言えるでしょう。