底地の上の借地権付き建物を増改築や建て替えする場合には地主の承諾が必要?


建物を所有することを目的として、建物を建築するために他人の土地を借りる権利を借地権といいます。

借地権とは単に土地を借りるだけでなく、建物を所有することを目的とする権利であり、賃借権と地上権があります。

ただ、このどちらに該当するかによって、底地に建った建物を増改築する上で地主の承諾が必要になるか変わってきますので注意しましょう。

借地権の種類により地主の承諾が必要になる

賃借権も地上権も借地権であることに変わりはありませんが、地上権の場合、地主の承諾を得ることなく第三者に譲渡することや賃貸することもできます。

しかし賃借権の場合、第三者に対する譲渡や賃貸に使用する場合には地主の承諾が必要となり、増改築や建て替えを行う際にも同じく地主から承諾を得ることが必要となります。

地上権であれば増改築や建て替えの際にも承諾は必要ありませんので、自由度の高い権利であることから、現在、一般的に扱われているのは賃借権が多いといえます。

地主が承諾してくれない場合は?

借地権の上に建物を建てている場合、風雨にさらされた状態の建物は年月の経過に伴い老朽化し、いずれは建て替えや増改築を行うことが必要になるかもしれません。

ただ、契約の中に借地権付き建物の増改築などを禁止する旨の特約が付帯されている場合、地主の承諾を得なければならないということですが、仮に地主が承諾してくれないという場合はどうなるのでしょう。

この場合、裁判所に「増改築許可」の申立てを行うことが可能です。ただ、裁判になる以上は、増改築や建て替えを行う理由が正当なものであり、明確にそのことを証明できなければならないため、簡単ではないと理解しておくべきです。

借地権付き建物の増改築を禁止する特約が付される理由

ではなぜ借地権付き建物の増改築を禁止する特約を付帯していることがあるのでしょう。地主側の考えとしては、増改築が行われることで底地価格に影響が及ぶことや、増改築してしまうと借地権の存続期間が延長されてしまうことを懸念していることが理由であるようです。

それでもこのままでは住み続けることができない!と承諾を得ず強行突破してしまった場合、借地権の契約を解除されてしまう可能性があります。

承諾を得なければならないと知らなかった場合も同様ですので、もし契約解除になれば借地権を明け渡さなければならなくなってしまうので注意してください。

地主との関係を円滑なものにしておくこと

借地権付きの建物に住んでいる方は、普段から地主と円滑な関係を築いておき、いざ増改築や建て替えなどの必要が生じた時に、快く承諾してもらえるようにしておくことをおすすめします。