借地に対する賃料である地代はどのように設定すればよい？

賃貸による土地を借地といいますが、貸す側は借りる側から賃料として地代を受け取ることになります。

アパートやマンション、事務所や店舗などでも賃料は発生しますが、この場合に発生する家賃とはまた異なるものです。

家賃は毎月徴収しますが、地代は年に1度受け取ることが多いという部分でも異なりますが、家賃はインターネットなどでおおよその相場を知ることができても、地代の相場は調べにくいということも特徴といえます。

そこで、借地の賃料である地代はどのように設定すればよいのか確認しておきましょう。

借地の賃料を算出する方法

地代の設定方法はいくつかありますが主に利用されているのは、公租公課倍率法、積算法ですので、この2つの方法についてご説明します。

公租公課とは不動産を所有していると課税される固定資産税と都市計画税のことで、土地所有者にももちろん、これらの税金が課税されます。

公租公課倍率法は固定資産税と都市計画税の3倍程度を地代として目安にする方法なのでで、仮に毎年土地に対するこれらの税金を10万円支払っているのなら、その3倍に該当する30万円を地代として請求することになります。

更地の価格や土地を貸した時の利回りから地代を計算する方法です。

積算法で賃料を算出する場合には、

更地価格×期待利回り＋必要経費

で算出されます。期待利回りは目安として2％を採用するケースが多いといえるでしょう。なお、必要経費は公租公課と捉えるとよいです。

どちらも固定資産性・都市計画税が賃料を算出する上で関係する方法なので、もし公租公課が高くなった場合には、地代も値上げしてよいのだろうかと考えてしまうかもしれません。

仮にこれまで住宅地として使用していた土地だけれど、新たに店舗が建設されたという場合には土地の評価額が6分の1まで減額される特例が適用されなくなります。それにより、税額も大幅に増えることになるでしょう。

土地の所有者の利益は、地代から公租公課を差し引いた分と計算できるので、公租公課が多くなれば当然利益が下がり、地主にとっては不利な条件で土地を貸すことになります。

現在の地代が適正な設定になるのか、例えば近隣の土地はいくらを賃料として設定して貸しているのか、さらに土地を借りた方がどのように借地を使うのかなど、いろいろなことを考慮しながら見直しが必要です。

適正な地代を知りたい場合には不動産鑑定士に依頼することになりますが、まずは不動産の専門家に相談してみるとよいでしょう。