定期借家契約に関係する法律とは?


これまでの普通借家契約では、貸主に正当な事由がない場合、更新を希望する借主との貸借契約を継続することを拒絶や解約することはできませんでした。

しかし、法制度が整備されたことで、定期借家契約という新しい契約の形が加わり、貸主にとってはメリットのある契約方法で賃貸借契約を締結することも可能となっています。

そこで、今後は増えるかもしれない定期借家契約に関係する法律について、内容を確認しておきましょう。

定期借家制度とは

2000年3月1日施行となった「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」に基づいて、借地借家法の一部が改正されて定期・建物賃貸借制度が変わり、定期借家契約という新しい契約の形が加わりました。

借地借家法38条に新しく「定期建物賃貸借(定期借家)」について追加されたことで、貸主にとって不利な契約が見直され、定期借家として契約を結べば期間の満了による契約終了を可能としています。

定期借家制度の内容について

ただし、定期借家契約は公正証書などの書面で契約することが必要であり、さらに借主に対して、賃貸借に更新がないこと、そして期間が満了すれば契約は終了することについて説明することはもちろん、事前に書面を交付しておくことも必要です。この説明が行われていなければ、従来の普通借家契約を締結したとみなされますので注意しましょう。

また、1年以上の期間での定期借家契約を結ぶ場合には、期間満了1年前から6か月前までに期間が満了し、賃貸借が終了するといった通知を借主に対して行うことも必要になります。

定期借家契約の中途解約は可能?

定期借家契約の場合、中途解約についても規定があるため確認しておきましょう。

借主から、契約後に中途解約することを希望する場合、解約権が行使できるのは床面積200㎡未満の住宅に住んでいる場合のみです。さらに、転勤や療養、親族の介護など、やむを得ない事情で、借主が生活の拠点として住むことが難しくなった場合において、1か月前に申し入れを行うことも必要になります。

中途解約については個別で特約を結ぶこともできますが、仮に中途解約の申し入れ期間を長期に設定していたとしても、無効になると考えておきましょう。定期借家契約は貸主に対してメリットが高い契約方法ですが、借主にとって不利な特約を結んでも無効として扱われますので注意してください。

普通借家契約から定期借家契約に切り替えることはできる?

定期借家制度は2000年3月1日から施行されています。貸主が普通借家契約から定期借家契約へ切り替えたいという場合でも、施行前に締結された住宅の普通借家契約については、借主を保護するという観点により、借主と物件が変わらなければ認められませんので注意しましょう。