定期借家契約の場合、賃料を改定するように請求する事はできない？

賃貸住宅を借りて契約期間を決める場合、「普通借家契約」という一般的な賃貸借契約で契約する場合と、「定期借家契約」では内容が異なっています。

「定期借家契約」で契約した場合、後に賃料を改定してもらえるように貸主に請求する事はできなくなる点に注意しておく必要があります。

定期借家契約とはどのような契約？

定期借家制度を利用した契約を「定期借家契約」と言います。

平成12年3月1日、特別措置法が施行された事によって、それまでの普通借家制度だけでなく、定期借家制度のどちらかを貸主が選ぶ事ができるようになりました。

普通借家契約では契約期間が満了を迎えても、借主が希望すれば契約更新が可能ですので、貸主は正当な理由がない限り契約を更新し続けなければなりません。

一方の定期借家契約の場合、契約期間が満了すると同時に契約を終了させる事ができます。借主が継続して同じ物件に住む事を希望する場合、更新ではなく再契約する事になりますが、貸主の了承がなければ再契約を締結する事はできないという点が大きな違いです。

普通借家契約では、貸主は正当な理由がなければ借主からの契約更新を拒む事はできませんので、転勤している期間など一時的に家を貸したいという人にとっては不都合が生じる事もあります。しかし定期借家契約であれば、このような問題を解決する事ができると言えるでしょう。

ただし定期借家契約を締結している場合、周辺家賃が低下している事を理由に家賃を減額してもらえるように貸主に交渉する事はできない場合があります。

定期借家契約は普通借家契約とは異なり、賃料増減請求権を排除する事ができる特約を付帯する事が可能だからです。

・必ずしも特約が有効とは言えない場合もある

ただしこの特約を「借賃の改定に係る特約」といいますが、この特約が有効に働くには賃料を客観的に定めるものである事が必要です。賃料を当事者間の協議によって定めるといった内容だけでは、単に賃料の決めかただけを定めていると言えるので有効に働くとは言えません。

契約期間中は賃料改定を行わず、借地借家法第32条の適用は排除するといった旨の規定がある場合、周辺家賃が下がったとしても減額請求はできないと判断できるでしょう。

このような事から、貸主にはメリットが高い契約方法ですが、借主にとっては不利な契約になる可能性もあると理解しておきましょう。