底地を貸している借地人に請求する借地料や保証金の相場とは？

土地の所有者である地主が、第三者に対して貸し借地となっている土地を底地といいます。土地を貸す代わりに地代を得ることができますが、借りた借地人が土地を利用する権利を取得するため、地主はその土地を利用する権利は失います。

そこで、借地を貸す上で発生する地代といわれる借地料や保証金などの相場はどのくらいの金額になるのか、その計算方法をご説明します。

借地料の相場を知る方法

借地料の相場は次のような方法で判断することができます。

借地料を算出する時に計算式を用いる方法で、次の式で計算します。

借地料＝更地価格×期待利回り＋必要経費（公租公課）

周辺の事例を集めて比較する方法です。

概算しにくい場合は、道路に面する宅地 1㎡あたりの評価額である路線価を参考にしましょう。同じエリアの他の土地と比べ、どのくらい価値が異なるか考慮しながら計算すれば借地料の相場をつかみやすくなります。

その土地に建物を建てた時の収益を想定する方法ですが、一般の方では難しい方法ですので不動産鑑定士などの専門家に依頼したほうがよいでしょう。

固定資産税評価額を基準とする方法で、固定資産税評価額の5～8％を年間借地料相場とします。

土地を貸すことで、借地料以外に権利金や保証金も受け取ることができますが、それぞれの内容や相場は次のとおりです。

土地を貸す契約を結ぶ時に受け取るお金であり、借地料とは別の扱いとなり、さらに敷金とは異なる性質のものなので契約期間満了後に借地人に返還することもありません。

この権利金は社会的な慣習として扱われており、借地人に支払い義務はないお金ですが必要とされている場合は支払わなければ取引成立に至らないため、借地人となる方は賃料の一部と捉え支払うことが多いようです。

相場としては、借地権価格相当の金額になることが多いと理解しておきましょう。

権利金の必要がない時に発生するのが保証金なので、権利金と保証金のいずれかの授受がされることが多いと理解しておくとよいでしょう。

保証金は返還義務のあるお金なので、賃貸物件の敷金に似た扱いです。

地域や物件により設定される金額が異なるので、相場は特にありませんが、地代の半年分や1年分とすることが多いようです。

あまりに権利金や保証金を高く設定し過ぎてしまうと、借主が見つからなくなる可能性もあるので注意してください。