借地権を得れば底地を第三者に転貸することは可能？

賃借権や地上権など、権利がついた土地を「底地」といいます。地主が貸す土地の権利を｢底地権｣といいますが、借地と底地を合わせたものが地主にとっての所有権です。

それに対し、土地を借りてその上に建物を建てる場合には借りる側は借地権を取得することが必要ですが、もし地主から借りた土地の上に建物を建てず、第三者に転貸することは可能なのでしょうか。

地主が亡くなって相続が発生した場合

地主から土地を返してもらうことに合意してもらえば、土地を借りてその上に建物を建て住むことが可能となります。

もし土地を貸している地主が亡くなり、相続が発生して別の方が底地の所有者となった場合には、地主は土地を借りている借地権者に合意を得る必要なく、新たな所有者として契約を続けることができます。

では、借地権者が地主から土地を借り、その上に建物を建てて済むのではなく、別の第三者に貸してその第三者が家を建てるといったことは可能なのか気になるところでしょう。結論からいえば、借地権の転貸については、原則、地主の承諾を得た上で行うことが必要です。

土地を借りた借地権者が借地の上に家を建て、自己の居住用として住んでいたけれど第三者に賃貸することになったという場合には、借地権を転貸する行為には該当しませんので地主の承諾は不要とされています。

例えば借地の上に建物を建て、それまでは親が住んでいたとしましょう。しかし今度親が施設に入居することになったため、使わない建物を第三者に貸したいという場合、土地賃貸借契約書の中にある転貸禁止の条文に触れることがないかといった問題が発生します。

ただ、土地賃貸借契約書上に記されている転貸禁止条文とは、土地そのものを第三者に転貸することを禁止しているため、建物自体を賃貸することは問題ないということです。

そのため、例え土地を利用するために借地権を得ていたとしても、土地賃貸借契約名義人以外の建物を建てたり、第三者に建築用として使用させることは禁止されていますので注意してください。

借地権は土地を借り、その上に建物を建てて住む時などに得る権利です。他人の土地で不動産を所有するための権利とも言いかえることができます。

そのため、地主との間で土地を借りる契約を結んだからといって、勝手に他人に土地そのものを転貸したり、他人の所有する建物を建築させるといったことはできないと理解しておきましょう。