借地に設定された抵当権が実行されたら更地にして明け渡す必要がある？

もし借地に家を建てたいと考えている場合、その土地に抵当権が設定されていたらどうでしょう。

抵当権とは、お金を借りた方が返済できなくなった時のために、担保として差し入れるために設定する権利です。

抵当権が借地に設定されているということは、もし土地の所有者が借金を返せなくなった時、土地は差押えの対象となり競売に掛けられてしまうことになります。

借地の上に建物を建てていても、明け渡しの義務を負うことになってしまいます。

2つの権利のどちらが優先される？

借地権とは土地の賃借権であり、その土地を担保に取っていることを示すのが抵当権です。

抵当権を実行する場合には、抵当権者は土地を更地にして競売にかけることが前提となります。それなのに借地人が建物を土地の上に建てていれば競売にかけることができなくなってしまいます。

借地人の立場としても、借地の所有者が借金を返済できなくなったことで建物を取り壊し、明け渡さなければならなくなると住む家を失うことになるでしょう。

どちらも自分の権利が優先されることを望むことになりますが、この場合、第三者に自分の権利を主張する対抗要件によって優先順位が決まります。

対抗要件として、どちらの権利が先に設定されたのかが重要です。

借地に借地権が設定されるよりも前に抵当権設定登記が行われている場合、土地の賃貸借契約を結んで借地権を得ても、抵当権が優先されることになります。

仮に抵当権が実行されれば、借地を更地にして明け渡さなければならないということです。

先に借地権が設定されており、その後、地主が借地を担保に銀行から借り入れを行っても、借地権付きの土地が担保として差し入れられたことになるので、借地権が優先されます。

仮に抵当権が実行されて競売にかけられたとしても、新たな借地の所有者に借地権を主張することが可能となります。

更地にして明け渡す必要もなく、これまで通り利用し続けることができるでしょう。

これらのことから、借地にすでに抵当権がすでに設定されている場合には、借地権を取得して家を建てることはおすすめできません。

ただ、地主も抵当権を設定していることで誰にも土地を借りてもらえなくなるのは困るでしょう。このような場合、「抵当権者の同意により賃借権に対抗力を与える制度」を利用することで、借地人が抵当権者に権利を主張できます。

借地権より優先される抵当権を設定した抵当権者全員の同意があること、土地に賃借権の登記されていることが条件となり、この条件のもとで同意の登記を行えば抵当権者に権利の主張が可能となる制度です。

また、借地権を第三者に主張したい場合、借地上の建物の登記を行っているだけでも可能ですので、建物を建てたら所有権保存登記を行っておくことが必要です。

ただ、権利は主張できるとしても、やはりトラブルのもとになる可能性もあるため、地代とリスクを比較しながら借りるべきか検討したほうがよいでしょう。