共有名義の不動産を譲渡するのは簡単ではない?その理由とは


土地や建物を譲渡したい場合、その不動産が共有名義だとしたら、単独名義の不動産と違って手続きは面倒になるのだろうか…と不安になることもあるでしょう。

実際、土地や建物など共有名義の不動産の譲渡は、条件や方法が少し特殊になるので注意が必要です。

共有名義の不動産とは?

共有名義とは、1つの土地や建物を複数の所有者で共有している状態のことです。それぞれの所有者は「持分」という形で割合により不動産を所有します。

持分とは土地や建物を所有する面積の割合ではなく権利を指しているので、仮に共有者が2人で2分の1ずつの持分で土地を所有している場合、面積を半分ずつ所有しているのではなく、所有権を2分の1ずつ有しているということです。

共有名義の不動産を譲渡する方法とは?

所有者が1人だけという単独名義の不動産の場合には、所有者が誰に売るか決め、新たな所有者となる方に名義を変える登記を申請すればよいだけです。

では、共有名義の不動産を譲渡する場合、どのような形になるのか確認しておきましょう。

共有者全員から承諾得て譲渡する

共有者のうちいずれかが不動産を誰かに譲渡したいといっても、その他の共有者から同意を得なければ自分の持分のみしか譲渡できません。不動産を譲渡するためには、共有者全員から承諾を得ることが必要です。

共有者から持分を買い取る

他の共有者から持分を買い取り、自らの単独所有に変更したのちに譲渡する方法です。反対に、自分の持分を他の共有者に買い取ってもらう方法もありますが、将来的に不動産価値が上がると見込める場合などは、持分を買い取って自分の単独所有にしたのち、売却したほうが多く売却益を得ることに繋がりやすくなります。

もし不動産を相続することになったら…

相続の場面で、例えば亡くなった親の資産が実家しかない場合など、相続人となる兄弟姉妹が平等に資産を分けようと共有名義で所有するケースがありますがあまりおすすめできません。

なぜなら共有名義の土地や建物は、共有者だけでは自由にできない不動産であり、固定資産税や管理の負担などを巡ってトラブルになることが多いからです。

新たな共有者の登場でさらに問題は複雑化

さらに相続人が亡くなれば新たな相続が発生し、もともとは兄弟姉妹が共有者同士だったものが、ほとんど付き合いのない親戚同士が共有者となってしまいます。

そうなると将来、共有名義の不動産を譲渡したいという場面で、共有者のいずれかが納得せず売却できなかったり、連絡が取れずに話が進まない状況などが発生しやすくなります。

他の共有者が売却に同意せず話が進まず困った場合などは、共有物分割調停や訴訟などにより土地を共有持分に応じ分割するといった方法もありますが、手間や時間がかかるのでできるだけ共有名義にすることは避けた方がよいでしょう。