【不動産】投経済情勢は不動産投資にどのような影響と効果を与える?


不動産投資を行う場合、経済情勢が運用の結果に大きな影響を及ぼします。

そのため、経済情勢が変動した時には、不動産投資にどのようなリスクが生じるのか、影響と効果について確認しておきましょう。

不動産投資におけるローンの金利による影響

不動産投資を行う場合、物件購入資金の準備にはローンを利用することが一般的です。

そこで関係するのが借入金利ですが、手取り収入は毎月得る賃料収入から諸経費や借入金の利息を差し引いて計算するので、当然、金利は低い方が有利になります。トータルしての借入金の返済総額という部分から見ても、金利は低い方が断然有利です。

□不動産レバレッジ効果は将来変化する

手元に不動産を現金一括で購入できる資金があれば良いですが、借入金を活用することで少ない自己資本でも大きな不動産に投資することができるようになります。

現在は低金利の状態なので、物件の総投資額に対する利回りよりも、自己資本に対する利回りを拡大させることができる可能性があります。

この不動産のレバレッジ効果は、不動産投資を低い金利の借入金で行うことができることにより得られます。

ただし、金利が上昇すると不動産収益が圧迫されることになってきます。将来は今よりも金利が上昇することになると考えておいた方が良いでしょう。

不動産投資における一般的な利回りとは

ここ数年は、預金金利や国債などの利回りが低く、株式市況も低迷していました。

このような低金利を背景に、比較的安定して家賃収入を得ることができる不動産投資なら、預貯金や国債よりも良い利回りが期待できると注目されています。

しかし、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われているので、ローリスク・ローリターンの預貯金や長期国債よりは安全性は低くなり、リスクが高まります。

そのため、不動産の利回りは、預貯金や長期国債の利回りに対し、5%程度プラスしたものが一般的な利回りとされています。

今後利回りはどのように変化する?

今後、預貯金や長期国債の利回りが上昇すれば、不動産の利回りも上昇すると考えられます。しかし、不動産の利回りが上昇することは、同時に不動産価格が下落することを意味します。

これまでの時代の流れから見れば、預貯金や国債利回り、そして不動産利回りもいずれ上昇することが予想されます。結果、不動産価格は下がると考えておいた方が良いでしょう。

過去、不動産市場はどのような状況だった?

1980年後半はバブルと呼ばれる時代で、地価高騰が激しく、金融機関は不動産に融資資金を出し続けていました。現在の不動産投資における資金融資は、その物件がしっかり賃料収入を得ることができる物件かで判断しますが、当時は担保にした不動産価格上昇することが見込まれていたので金融機関の融資資金の回収リスクは回避されていたほどです。

しかし、このような異常な地価高騰を政策的に抑制するため、国は不動産に対する融資を一気に規制しました。そうなると不動産購入資金を調達できなくなる人が増え、不動産市場に資金が流れなくなり、バブルと呼ばれた状態は崩壊して地価は下落するに至ったというわけです。

経済情勢の変化が不動産市場に影響することもある

このような国の政策により金融機関の融資規制などを行うかもしれないという部分からも、不動産はリスクを抱えていると言えます。

このように様々な経済情勢の変化は、不動産市場に影響を及ぼすこともあります。それが運用効果としてあらわれることもあれば、時にはリスクになることもあると理解しておきましょう。