【不動産】投資は明るい未来のために行う！そのために必要な物件の見極めとは？

不動産投資を考える人の多くは、明るい未来を目指して資産を増やすために今の資産を使うことでしょう。そのためには将来、何が必要とされるのかを考えた上で不動産投資を行うことが必要です。

どのような未来が訪れ、人々の生活がどのように変化し、そのために求められる住宅などをイメージできれば、収益物件として購入すべき不動産もおのずとみえてくるはずです。

何が必要とされるか、ということをイメージするのです。先見性を持ち、時代の変化を見抜くことができれば、資産拡大のチャンスを掴むことができます。

将来を見据えた投資が重要

不動産投資に限らず、将来を見据えた上で投資を行うことは大変重要です。たとえばエネルギー投資などはよいケースで、常に未来に向かって投資が行われていると考えられるでしょう。

将来必要とされるものもあれば、されないものもあります。投資のやめ時など見極めることは難しいですが、必要のないものに投資を行っても無駄になるだけです。資産を守るために未来のよい部分だけでなく、マイナス部分も見据えなければならないといえるでしょう。

不動産投資において収益物件に選びたい不動産とは、環境が変化しても常に利益を出していける不動産であるかが重要です。

また、物件価格に対してどのくらいの自己資金を投入するのかも考えて行く必要があります。

金融機関から融資を受けて収益物件を購入する場合、自己資金を多く入れれば入れるほど、返済年数と金利が同じなら家賃に占める返済比率は下がります。反対に融資割合が高まってフルローンに近い状態になれば、返済割合も高くなってしまいます。

返済期間を通じてキャッシュフローがプラスになることを前提に考えるなら、一定割合以下の返済比率を保つことが重要です。

購入する物件の利回りが高く、返済期間が長いことが必要条件になりますが、最長の返済期間30年でフルローンによる融資を受けた場合、返済比率60％未満に持って行くために必要な利回りは10％以上です。

例えば平成に建てられたマンションで10％以上の利回りが取れるエリアはどこか？という考え方をすればよいということになります。

また、どの金融機関から融資を受けるのかも重要です。金融機関によって、ターゲットとなる顧客層は異なりますし、対象となる物件種別、エリア、規模、要件など異なる部分が多々あるからです。

そのため、どの収益物件がよいか決めて物件に合う金融機関に相談するのか、反対に金融機関を先に決めてから融資対象となる収益物件を探すほうががベターでしょう。

自分の決めた収益物件を自分の決めた金融機関に相談して融資を受けようとするケースもありますが、あまりに自己主張が強すぎると我儘な顧客として扱われる可能性もありますので、融資がスムーズに受けられない可能性もあると考えておいてください。