底地に設定された借地権を譲渡する場合には承諾料が必要!


他人の土地を勝手に利用できませんが、借地権を設定しておけばその上に建物を建てるなど利用することが可能です。借地権が設定された土地を底地といいますが、底地は地主のものなので勝手に売買することはできません。

ただ、借地権については地主の承諾を得ることで譲渡することが可能となりますが、その引き換えに承諾料が支払われることが一般的となっています。

借地権の種類は2つ

まず借地権には地上権と土地賃借権があります。

地上権は他人の土地を利用する際、当事者以外の誰にでも主張が可能となる権利で、権利者は自由に処分できる物権的な権利といえます。

もう一方の土地賃借権は、他人の土地を利用するところまでは同じですが、当事者同士でのみ主張が可能な権利であり、地主の承諾がなければ自由に処分できない債権的な権利とされています。

日本で利用されている借地権は土地賃借権が多いですが、この場合、借地人は借地権を譲渡したいと思っても底地の所有者の承諾が必要であるということです。

承諾料はどのくらい支払う必要がある?

借地権を譲渡する上で発生する承諾料は、借地権価格の10%が相場となっています。ただ、新しい借地人が相続により承継する予定の方の場合は、3%までその割合は低下します。

また、承諾料を評価する場合には借地権価格が用いりますが、借地権価格は更地価格に対し借地権割合を掛けて計算します。

借地権割合は路線価図に記載がありますが、目安として50~70%であることが多いようです。路線価図には更地の評価額の単価の記載もありますが、この単価は相続税や贈与税を計算する時に用いるものなので、更地価格は実勢価格が用いられることになります。

なお、承諾料を評価する場合にはトラブルを回避するため、不動産鑑定士などを間に挟むほうがよい場合もあると理解しておきましょう。

地主が変わったら契約上の名義変更手続きは必要?

反対に地主側の立場になった場合、例えば底地を相続した場合において、借地人との間で貸主の名義を変更する手続きは必要になるのか気になるところでしょう。

しかし、相続したのなら元の地主の立場を承継したこととなるため、わざわざ名義変更の手続きを行う必要はありませんし、変更しなくても契約内容がかわるといった不都合が生じることもありません。

特別何らかの事情がない限り、更新する時には底地を相続した新たな地主の名義で契約書を作成すればよいということです。