借地上の建物を建て替える場合には地主に承諾料の支払いが必要?


借地に家を建てているけれど、増改築や建て替えなど検討している場合は勝手に行うことはできません。この場合、地主から承諾を得て、承諾料を支払うことになるのが一般的です。

ただ、承諾料としていくら必要になるかによって、地主と借地人との間でトラブルになることもあるようなので、一般的にどのくらいが相場なのか知っておくようにしましょう。

承諾料が発生するケースとは?

借地人から地主に対して支払われる承諾料とは、借地上の建物を増改築や建て替えする上で承諾する対価となる費用です。

そのため、借地契約の中に増改築禁止特約が付帯されている時にのみ、承諾料が必要であるとも考えられます。

そもそも旧借地法や借地借家法では、建物の増改築や建て替えを禁止するルールは設けられていないので、借地人と地主との間で結ぶ契約の中に増改築禁止特約がないのなら、承諾料を支払う必要はないのです。

ただ、法的には必要なくても、互いの関係を悪化させたくないなどの理由で承諾料が支払われることが一般的となっています。

承諾料がなければ地主は不利になる?

そもそも借地契約に増改築禁止特約が付帯されていれば、借地上の建物を増改築する時や建て替える時には地主の承諾が必要です。

建物は古くなれば老朽化していきますが、仮に建物が滅失しただけ借地契約が自動的に終了するわけではありません。その上、建物を建て替えて寿命が延びれば、借地契約は永遠に終わらないことにつながってしまいます。

そのため、建物の増改築や建て替えは地主に不利になるとされているため、それらの行為を承諾する引き換えに承諾料が支払われるという流れです。

承諾料の目安となる相場とは

一般的に承諾料として支払われている相場は、例えば全面改築なら更地価格の3%が目安です。

床面積が増えたり居住用から賃貸用へ変更する場合など、利便性や収益性を増す建て替えなどは5%程度に高くなることもあるでしょう。木造から鉄筋コンクリート造の建物に建て替えを行えば、一気に建物の耐久性などが増すことになるので、承諾料も10%くらいかかる場合もあります。

反対に建物の一部のみを改築する程度であれば、1%と引き下がることもあります。

結局は地主と借地人の交渉次第

これらはあくまでも一般的な相場であり、実際には地主と借地人の交渉で決まる形になるため、スムーズに承諾料が決まらずいろいろな理由により対立してしまうことも少なくありません。

交渉する場合には1つ1つのアクションが結果に影響することになるので、慎重に行うためにも専門家からアドバイスを受けることも検討したほうがよいでしょう。