共有名義の不動産に変更するケースとは?持分割合はどのように決まる?


ひとつの不動産を2人以上で所有していることを「共有名義」の物件という言い方をしますが、この場合、それぞれどのくらいの割合で所有するのか分数を用いて証明されます。

持分は物理的な所有というよりも、観念的な権利の所有という形となり、持分を売却して名義を変更させることも可能です。

共有名義では様々な不都合が生じる?

不動産の持分名義を変更するケースとしては、例えば共有している方のいずれか1人の名義にしたい場合などが該当します。

不動産を売却する場合、自分の持分だけを手放すことはできても、新たな所有者は持分のみを手に入れることになってしまいます。

その後、相続などが発生した場合に、不動産を処分することを希望しても、共有者が同意しなければ売却や処分などできません。

単独から共有、共有から単独に名義を変更するケース

例えば親などが亡くなり、実家を兄弟姉妹で均等に分けたいという場合、それぞれが持分として所有することになるので単独名義から共有名義に変わることになります。

反対に亡くなった親が残された配偶者と共有名義で不動産を所有していて、配偶者のみの所有物件に変更する場合には、共有名義から単独名義に変わります。

不動産購入時の持分は資金を負担した割合で決まる

不動産が欲しいけれど、多額の資金が必要なので共同で購入したいというケースもあるでしょう。この場合、一緒に購入する方と資金をどのくらいの割合で出し合うかによって、不動産の持分割合が決まります。

ただ、所有権を持分で登記する場合には、資金の出所や持分の関係を確認しておく必要があります。

例えば夫婦だから単純に2分の1ずつ所有にすればよいと持分を設定してしまうと、資金を出した方と持分として所有する方が異なっている、または購入資金の借り入れを行った方と持分所有する方が違うなどの問題が発生し、贈与とみなされる可能性がありますので注意しましょう。

住宅ローンを利用した場合の持分割合の決め方

不動産を共有名義にする時の持分の割合は、持分として所有する方が負担した購入資金を不動産の購入代金で割って算出します。

夫婦がそれぞれ住宅ローンを利用して不動産を購入する場合、それぞれが個別の債務者とするのか、それとも夫(または妻)が主たる債務者となり妻(または夫)を収入合算の連帯保証人とするのか、夫(または妻)が主たる債務者となって妻(または夫)を収入合算の連帯債務者とするのかなどにより、持分の反映割合が異なります。

それぞれが個別の債務者となるのなら、利用した住宅ローンをそれぞれの持分に反映すればよいですが、夫(または妻)を主たる債務者として、妻(または夫)を収入合算の連帯保証人として借り入れを行うなら、主たる債務者である夫(または妻)が単独で借り入れを行ったこととなり、ローンはすべて主たる債務者の持分に反映させなければなりません。

夫(または妻)は主たる債務者、妻(または夫)は連帯債務者というケースでは、それぞれが債務を負担することになるので、負担分は夫婦で決めたのちに持分に反映させることになります。