借地の上の建物を増改築する場合に支払う建替承諾料などの目安

借地権や底地に関係する費用は、更新料や名義書換料以外にも、建物を改築する時に必要になる建替承諾料など多岐に渡ります。しかし、それらはどのくらいを目安いとして支払うことになるのか気になるところでしょう。

もしこれから建物の増改築を検討している時など、どのくらい建替承諾料を負担しなければならないのか、目安として確認しておくと安心です。

建替承諾料（増改築承諾料）の目安

実際のところ、借地に対して支払う地代は、アパートやマンション、貸家などで発生する家賃よりはかなり低めに設定されていることがほとんどです。地主は地代として月数万円しか受け取っていないのに、借地権者は借地権上の建物を貸すことで数十万円も収入があるというケースも稀ではありません。

このような背景からも、普通借地権で契約されている借地の場合、地主は早めに借地権が消滅してくれることを望むというケースもみられます。

借地の上に建っている建物がだんだんと老朽化し、朽ちていけば法律上の借地権も消滅するわけですが、建物の増改築などが実施されてしまうと老朽化により借地権が消滅することは期待できなくなります。

これによる地主の利益損失に繋がる部分を補填するための費用として、借地権者から建替承諾料（増改築承諾料）を受け取ることが一般的です。

建替承諾料の目安となる基準は、更地価格の2～4％（または借地権価格の5％）などが一般的となっています。

では、借地の上の建物を、木造から鉄筋など堅固な建物に建て替えるという場合にはどうでしょう。

この場合、借地契約の条件変更が必要となります。条件が変更される時には、地主に対して借地権者から条件変更料が支払われることになるでしょう。

もし木造から鉄筋など、建物構造が丈夫なものに変わってしまうと、建物の耐久年数は向上しますので借地人の利潤も当然上がります。

超過分の一部は地主に分けるという考え方や、強固な権利を作ることによる権利金という考えた方により、借地条件変更承諾料を支払う流れです。

借地条件変更承諾料は、更地価格の10％がおおよその目安となるでしょう。

もし借地権を第三者に売却する場合は地主の承諾が必要です。

これは民法にも定められていることなので、地主の承諾なしに勝手に売却することはできません。承諾を得る上でかかる手間賃を名義書換料として支払うことになりますが、相続によって名義が変わる場合には必要のない費用です。

一般的な名義書換料の目安としては、借地権価格の10％程度と考えておきましょう。