不動産投資を成功させる上で目安となる利回りの計算方法とは？

将来の不労所得を目指し、不動産投資を始めるのなら誰でも成功させたいと考えるものです。成功に導いてくれる物件を選ぶ時にはしっかり見極めることが大切ですし、目安となる利回りについても正しく理解しておくことが求められます。

そこで、不動産投資における利回りはどのように計算すればよいのか確認しておきましょう。

ローンを利用しても返済は家賃収入から

不動産投資は銀行のローンなどを利用して購入資金を調達して始める投資です。お金を借りれば返済する必要がありますが、一般的な住宅のローンとは性質が異なる点に注目です。

まず、自宅購入に利用した住宅ローンの返済は働いて得た給与収入から行いますが、不動産投資の場合、返済に充てる資金は入居者から得る家賃収入です。

その上で、不動産投資を考える上で切り離すことのできない利回りについて知っておくようにしましょう。

利回りとは不動産投資の収益性を示す指標なので、投資用不動産を購入した後でどのくらいの収益を得られるかは利回りに左右されることになります。物件購入の際にも、利回りを判断基準の1つとして考える事となるでしょう。

ただ、利回りにも種類があり、諸経費や税金など購入後に支払うコストは考慮せず考える表面利回りと、様々なコストなどを加味して考える実質利回りがあります。

□表面利回り

表面利回りは、「年間賃料収入÷物件価格×100」で算出することができますので、もし1億円で物件を購入し、年間1,200万円の家賃収入を得られるとしたら12％という計算です。

□実質利回り

不動産経営において、管理費や修繕費、税金や保険料など、減価償却費や支払利息を含まない経費としてかかる費用が200万円とします。

その場合の実質利回りを算出する時には、「（家賃収入－経費）÷物件購入金額×100」で計算しますので10％という計算です。

実質利回りの場合、管理費や税金、保険料など不動産投資にかかる経費が加味されるので、現実に即した数字を把握する上の指標となります。

具体的な手取り収入や物件比較には、表面利回りではなく実質利回りを確認することが必要となるでしょう。

なお、利回りを考える時には入居稼働率も合わせて考えることが必要です。

投資用不動産を購入しても、常に入居で部屋が埋まった状態であるとは限りません。入退居のタイミングには空室が発生することとなり、退去者がでれば募集を掛け、入居者を募ることも必要となります。

一時的に家賃収入が得られなくなるだけでなく、募集にかかる広告費用なども発生することとなるでしょう。目安とする利回りは常に入居稼働率に連動することになるので、その点は理解しておく必要があります。