【不動産】マンション投資において目安となる平均利回りはどのくらい?


不動産投資における物件選びは重要ですが、その際に平均的な利回りがどのくらいになるのか、相場などについて目安にすることもあるでしょう。

しかし、一般的な数値が分からなければ、利回りの数値だけに振り回されることになり、本来の投資の目的を見失う可能性があります。

そこで、例えばマンションを購入して不動産経営を行う場合において、利回りを指標とするならどのくらいの数値を目安にすれば良いか知っておくようにしましょう。

掲載されている利回りは信用できる?

広告などにその物件の利回りが掲載されていることがありますが、これはあくまでも「表面利回り」なので、管理費や税金など経費を考慮していない利回りです。

実際に物件を購入した後の利回りは、経費を含めて計算した実質利回りなので表面利回りよりも低くなります。

実態に近づいた利回りを見るのなら、表面利回りではなく実質利回りを目安にしたほうが良いと言えます。

表面利回りは、

「年間家賃収入÷物件購入価格×100」

で計算しますが、実質利回りは、

「(年間家賃収入-諸経費)÷(物件価格+諸費用)×100」

で、算出します。

都心部のマンションで目安にしたい平均利回り

不動産の利回りの相場は、立地条件や物件状況などで異なります。

例えば、都心部のマンションであれば、築20年くらいを目安に表面利回りは約6%、築20~35年までの物件なら7~8%を上回ることで価値のある物件と判断できます。

新築なら4%後半から5%くらいまで、築20年くらいまでの中古物件なら5~6%半ば、築20~35年までの物件は7~10%が目安となる表面利回りです。

古い物件のほうが購入価格は低くなりますので、表面利回りは高くなります。しかし、築年数が経過に比例して、修繕費用や管理費は高くなるので、得られる家賃収入も少なくなるでしょう。

また、入居者が決まらないなど空室リスクも高くなるため、表面利回だけで判断するのではなく、あくまでも目安として考えるようにしましょう。

横浜市や川崎市などの大規模駅周辺は?

また、都心部ではなく地方の場合、空室リスクは都心部より高くなるので、満室を前提とした利回りは参考になりません。そもそも物件価格は都心部より安いため、利回りは都心部よりも高くなります。

例えば、横浜市や川崎市など、規模が大きめの駅周辺であれば、地方よりは高く都心部よりは若干低めの物件価格になるため、都心部の利回りに1%程度プラスした数値を目安にするとよいでしょう。

利回りだけで物件を判断しないこと

利回りはあくまでも物件を購入する時の検討の目安の1つです。利回りが高い物件は魅力に感じるかもしれませんが、利回りだけで物件を決めてしまうと、本当の優良物件を見逃す可能性があるので注意しましょう。