借地契約を締結した後に行う更新では、契約期間は何年に設定される?


借地契約において、更新した後の契約期間はどうなるのか気になるという方もいることでしょう。

特に注意したいのは、平成4年8月1日より前に締結された借地契約と、それ以降では更新後の契約期間が異なるという点です。

平成4年8月1日より前か後かでルールは変わる

平成4年8月1日より前の借地契約には「借地法」が適用される事となりますが、この法律では借地上の建物が堅固かにより区別するルールが定められています。

借地の上に建築されている建物が、鉄筋コンクリート造や煉瓦造の場合は、借地契約期間は原則、60年です。双方合意によって30年以上で期間を定めれば、その期間が適用されます。更新された後の期間は30年が原則となりますが、こちらも当事者双方の合意で30年より長い期間で定めることができます。

それ以外の木造建築などによる非堅固な建物の場合には、借地契約期間は原則、30年ですが、当事者双方の合意で20年以上の期間を定めることもできます。さらに更新後の期間は20年ですが、こちらも双方合意のもとで20年よりも長い期間で定めることが可能です。

・平成4年8月1日以降の借地契約の場合は?

では平成4年8月1日以降で締結された借地契約の場合はどうなのでしょう。この場合、適用される法律が借地法から「借地借家法」に変わります。

借地借家法は建物構造の堅固さに関係なく、借地契約期間は原則、30年で定められることとなりますが、当事者双方合意で30年より長期間で契約することも可能です。

注意したいのは更新後の期間です。従来の規定よりも変則的な取り決めとなり、まず初回更新の後の契約期間は20年、2回目以降の更新後は10年となっています。ただ、こちらも当事者双方の合意でこれらの期間より長く設定することはできます。

本来の規定より短い期間での設定は可能?

借地契約が締結されたのが、平成4年8月1日以前か後かは関係なく、もしこれらのルールより短期で期間を定めた場合には、原則どおりの期間に修正されます。

仮に双方合意のもとで期間を10年と定め契約したとしても、その契約が平成4年8月1日以前に締結されたもので、借地上の建物が鉄筋コンクリート造だとしたら、契約期間は60年に修正されるということです。

平成4年8月1日以降に締結されていれば、建物構造に関係なく、30年に修正されます。

双方合意で規定よりも長く設定することはできても、短く設定することはできないと理解しておきましょう。

短い期間で借地契約はできない?

期間の短い借地契約を締結する方法として、事業用定期借地権を設定する方法などもあり、この場合期間は10年以上からの設定となります。

一時使用目的の借地権であれば、数か月程度という短期間での借地契約も可能ですが、一時使用目的と認めてもらうだけの合理的な理由が必要となります。

基準や規定などわかりにくい部分のあるため、専門家などに相談してみることをおすすめします。