親からアパートを贈与してもらい賃貸経営したほうが税金は安くなる？

無償で金銭や物品を譲ると｢贈与｣になりますが、それは祖父母や両親から、子や孫に譲る場合も同じです。

親が子に現預金などを譲りたい場合など、アパートなどの不動産を子に贈与することを検討してみてはいかがでしょう。

贈与になると贈与税が発生することになりますし、なぜアパート経営しているわけでもないのに、わざわざアパートを購入して子に贈与したほうがよいのかと思うかもしれませんが、その理由はいくつかあります。

現預金より不動産のほうが評価は低くなる

親がアパートを買い、その収益不動産を子に贈与すると、現預金を譲るよりも得をすると考えられます。

まず、不動産の贈与における贈与税の計算は、不動産の評価額を基準にして計算します。

土地は路線価、建物は固定資産税評価額が評価額とすることが一般的ですが、土地で使う路線価は土地公示価格の約8割なので、時価の約80％になるということです。

建物の固定資産税評価額についても、建築業者の利益は含まない材料など建築コストのみでの評価となりますので、使用する素材によって異なるものの建築請負金額の3～5割程度になることがほとんどです。

親が銀行預金を1億円所有していて、亡くなって相続が発生した時には、その評価は1億円のままです。

しかし、先に述べた通り、土地や建物は評価額が下がるので、1億円でそれぞれ5千万円の土地とアパートを購入したと考えると、土地は5千万円の8割である4千万円、建物は最大でも5千万円の50％である2千5百万円となります。

さらに、アパートに入居者がいる場合、そのアパートを相続して、建物を取り壊し、その上に相続人が自宅を建てたいと思っても、住んでいる人がいることで自由には行えません。自由度が少ないことを理由として、アパートの場合は評価をさらに下げることができます。

つまり、銀行にただ現金を眠らせておくよりも、評価を下げることができるアパートは節税対策に有効ということです。

その上、アパートという性質上、入居者がいれば家賃収入を得ることができます。現金で譲ってもらっても使ってしまえば終わりですが、アパートは収益性がある資産なので、建物は古くなり資産価値が減るとしても、収益価値は高まります。

親がアパートを建てて、しばらく賃貸経営を行い、家賃収入を貯めておき、いずれ相続が発生した時に相続財産として収益物件と貯めたお金を譲ればよいと思うかもしれません。

しかし、貯めたお金には相続税が掛かるので、それはで評価額を下げた意味がなくなりますので、アパートを建てて子に贈与をおこない、収益価値を子に移転させる方法を取ります。

贈与税の計算では財産価値を基にするので、収益価値は関係ありません。そのため、より収益価値が高い段階で子にアパートを贈与したほうが得になるといえるでしょう。

注意したいのは、贈与対象となるのはアパートの建物部分だけということです。その上で、相続時精算課税制度を利用することにより、贈与税をかなり安くすることができます。

土地は評価額が高めなので、贈与税が多くかかる可能性があるため、贈与の対象としないほうがよいでしょう。

建物が子名義になった後、土地は親の名義のままなら、親に対して地代を払わないといけないのでは？と思うかもしれません。

ただ、親の土地に家を建てて住む子は少なくありませんが、実際に地代を支払っている方はほとんどいません。無料で土地を借りていることで、土地の贈与を受けているとは判断される事はないでしょう。

財産価値が高いものは収益価値の高いものに買い換えて、贈与することを検討してみてはいかがでしょう。