アパート経営を始める時には築年数が経過した物件のほうが得?


アパート経営を始める時に、物件を購入するのなら築年数がある程度経過した中古でもよいか迷うこともあるでしょう。

部屋を借りる立場として考えれば、築年数が古い物件よりも新築アパートのほうがよいと考えるかもしれませんが、古いアパートにも入居者にとってメリットになる部分はあります。

そこで、中古物件でアパート経営を始めたほうが良いのか、それとも新築が良いのかについて考えてみましょう。

新築として入居者募集できる期間は短い?

日本では新築志向が根強いため、アパート経営を始める時も新築のほうがニーズは高いだろうと考えてしまいがちです。

しかし、実際にアパート経営を始めて「新築」として入居者募集できるのは、築後1年未満の時だけで、それぞれの部屋に対する最初の入居者の時のみです。

一度でも入居者が入れ替われば新築ではなくなります。

そのように考えると、入居者獲得のための新築としてのメリットは一瞬ですが、融資の受けやすさや利回りなども中古と新築では異なる点に注意しましょう。

表面利回りが高いのは築年数を経過した中古物件

アパート経営を始める時には、購入する収益物件の価格、利回り、選択肢の幅などから選ぶことになります。

アパートの表面利回りの水準を確認すると、築年数が古いほど表面利回りは高くなります。

表面利回りは、満室状態になった場合の年間賃料を物件購入価格で割って計算しますので、賃料が一定の場合、物件購入価格が高ければ表面利回りは低くなり、物件購入価格が安ければ表面利回りは高くなるのです。

そのため、新築アパートよりも中古アパートのほうが物件価格は安く、一般的に表面利回りも高くなります。

アパートの流通量が多いのは?

築年数ごとのアパートの流通量を見た場合、築1年以内の物件の割合が高くなります。

特に都市部は4割を超える高さで、次に多くなるのは築2~10年程度となっており、築年数が新しい物件が豊富です。

都心に近いエリアは賃貸ニーズが高く、古いアパートの建て替えや新規開発などが活発に行われていることが背景にあると考えられます。

問題になるのは投資ローンの融資条件

物件購入価格や利回りだけでなく、もっと重要になるのは投資ローン(アパートローン)の融資条件です。

返済期間が長期に渡り確保できるかが問題になるので、アパートを購入する時には十分に注意しておく様にしましょう。

金融機関によって細かな条件は異なるものの、中古よりは新築の返済期間のほうが長めの傾向です。

築年数は新しいほうが有利になり、築15~20年を超える物件の場合、融資できないと判断する金融機関もあるようです。

融資条件が悪いと、将来、売却する時にも不利になる可能性があるので、投資の出口を想定した上で、新築か中古か選ぶことも大切といえるでしょう。

物件を選ぶ時には総合的な判断が必要

また、築年数が古いということは、その分、建物は劣化している状態なので、修繕費もかかることは理解しておく必要があります。

築10~15年を超えた物件の場合、屋根や外壁などの大規模修繕も必要になってくるでしょうし、入居者が入れ替わったことで原状回復する時にも、壁クロスを全面張り替える費用などが掛かります。

単に新築だから入居者が獲得しやすいと考えたり、反対に築年数が経過した中古だから物件価格が安く利回りがよいと考えて、新築か中古を選ぶのではなく、総合的にどちらがよいか判断することが大切です。