アパート経営には空室対策として物件選びが重要!目安の利回りはどのくらい?


不動産投資でアパート経営を行う場合、初期費用が掛かるので金融機関から融資を受けてアパートを購入することが一般的です。

借入れで投資をしても、後々投入した資金よりも利益を得ることができる可能性がありますが、平均して安定した利回りを確保できなければ損失が大きくなるリスクも生じます。

そこで、空室対策を講じながらアパート経営を成功させるために、どのくらいの平均的な利回りを目標に経営していけばよいのかなど確認しておきましょう。

アパート経営の利回り

アパート経営における利回りとは、投資した金額に対する利益を数値であらわしたものです。

ただし、利益を出すまでには収益物件を所有していればかかる税金や修繕費、維持費などの経費がかかります。

金融機関からの借入れに対する返済は、手元に残った資金から返済していくことになるので、これら経費を含んだ利回りで判断することが重要です。

空室を出さない物件選びは表面利回りで判断してよい?

年間に得ることができる家賃からの収入を、収益物の購入価格や建築価格で割って算出したものが表面利回りです。

この表面利回りは、収益物件を所有してアパート経営を行う上でかかる諸経費は考慮されていません。

物件情報のとして記載されている情報や、融資を受ける時に事業計画書に記入する数値として使われる利回りです。

ただし、想定される年間の家賃収入は、部屋がすべて満室だった場合であらわされているので、表面利回りだけで実際に得られる利益を判断することは危険です。

アパート経営における利回りを判断する場合には、表面利回りではなく経費も含めた実質利回りで考えるようにしましょう。

実質利回りとは?

実質利回りの場合、得た家賃収入から、管理費や修繕費、固定資産税や火災保険料など、必要な経費を差し引いた収入に対し、物件購入価格を合計した総額で割って計算します。

あくまでも実際に手元に残ったお金だけで計算する利回りなので、より現実的な利回りとして指標にすることができるでしょう。

実質利回りは「(年間家賃収入-各種費用)/取得価格×100」で計算できます。

空室を出さないアパート経営を成功させる利回りは?

家賃収入が多く、経費の支出が少なければ利回りは高くなります。

物件の所在地、築年数などでも異なるため、新しい物件なら家賃設定も高くなるので家賃収入も上がるでしょうが、当初の購入価格も高くなるでしょう。ただし、修繕費は少なくすむので、平均的な実質利回りは5~6%程度です。

中古になると家賃収入は低く設定することになりますが、物件を購入するときの費用も抑えることができます。仮に地方の中古アパートで見た場合、平均利回りは10%を超えるものも中にはあります。

ただし、中古の場合、物件によってはすぐに大規模修繕が必要になるものもあるので、過去に行われた修繕についても確認した上で購入を検討しましょう。