賃貸用のアパートを贈与すれば税金対策になる?


親から子、孫に贈与を検討する時、現金でなくても不動産も贈与できます。賃貸用のアパートを親から子に贈与した場合、所得税の節税対策になるかもしれませんので検討してみましょう。

贈与する時の不動産の評価額はどのように計算する?

不動産を贈与する場合、課税される贈与税は評価額から算出していきます。

土地は路線価、建物は固定資産税評価額を用いることが一般的ですが、路線価は土地の公示価格の約8割なので、時価の80%程度になります。

建物の固定資産税評価額は建築コストのみの評価になるため、実際にかかった建築請負金額の5割程度です。

さらに構造や、外壁や内装などに使われた素材によって建築請負金額は異なってくるので、中には3割や4割程度になるケースもあります。

現預金が1億円あればどのくらいの評価額になる?

仮に現預金を1億円持っていれば、その評価は1億円です。

しかし、1億円の現預金で土地・建物それぞれ5,000万円のアパートを購入したら、土地は5,000万円の8割である4,000万円、建物は5,000万円の5割である2,500万円で評価され、合計で6,500万円まで評価額を下げることができます。

□なぜアパートは評価がさらに下がる?

さらに、アパートは第三者に貸すための建物なので、入居者がいると建物を壊したり、更地にして自宅を建てるなど自由に利用する事ができなくなります。

このように自由度が低いことから、さらに評価額を下げることができるようになっています。

例えばアパートの敷地は、「路線価×(1-18%)」、アパートの建物は「固定資産税評価額×(1-30%)」で計算されることになるので、敷地は約3,250万円、建物は約1,750万円まで評価が下がります。なお、18%という割合は土地の借地権割合で異なるため、あくまでも目安です。

建物だけを贈与して税金対策!

そしてアパートを購入すると、家賃収入という金銭を得ることができます。

ただしお金が貯まっていくとそのお金に対する相続税がかかるので、評価額を下げても意味がなくなります。

そこで、アパートを子ども贈与することを検討しましょう。

ただし、贈与するのはアパートの建物だけです。相続時精算課税制度を使うと贈与税はかなり安くできます。

土地は評価額が高めなので贈与税が多額になる可能性がありますが、建物だけなら相続時精算課税制度で2,500万円の特別控除が適用されれば税金は掛かりません。

財産価値が高いものを収益価値の高いものへ

現金を収益価値がある不動産に組み替え、建物だけを子どもに贈与することで相続財産を減少させることができます。

さらに子どもは収益を得ることができるので、後に相続税が発生した時の納税資金に充てることもできるでしょう。

財産価値が高いものを収益価値の高いものへと変化させれば、税金対策に有効に使うことができます。