定期借家契約で再契約を結ぶ時の敷金の扱いは？

賃貸契約を定期借家契約で結ぶ場合、普通借家契約での敷金や礼金、権利金などの扱いとは実務上、異なる部分があるのでしょうか。

もし異なるとしたら、どのような部分に相違点があるのか確認しておきましょう。

定期借家契約の特徴

そもそも定期借家契約は、平成12年3月1日から施行された定期借家法で新しく認められるようになった賃貸借契約です。

従来の普通借家契約では、1年や2年という賃貸借契約が満了を迎えても、借主が引き続き借りることを希望すれば契約は更新されます。

しかし、定期借家契約の場合は事前に定めた契約期間が満了すれば、同時に契約も終了します。借主が引き続き住むことを希望する場合にも、契約は終了することになりますが、貸主が合意すれば再契約という形で住み続けることは可能です。

普通借家契約と定期借家契約にはこのような違いがありますが、定期借家契約での再契約は新たな契約であり、普通借家契約での更新とは異なるものであることを理解しておいてください。

借主が引き続き同じ物件に住むという実情に変わりはありませんが、契約そのものが違います。

そのため、定期借家契約で借主と貸主が合意して再契約を結ぶ場合、前の契約の物件の明け渡しや原状回復義務の履行、そして敷金の精算についてどのように処理するのが気になるところでしょう。

それぞれの処理の方法は次の通りです。

定期借家契約を再契約する場合には、借主が引き続き同じ物件に居住し、使用することに変わりはありません。

そのため、前契約は終了しますが、一旦、物件を明け渡しすること、さらに原状回復義務を履行させることは適当でないとされています。

定期建物賃貸借標準契約書にも、双方合意で再契約を結ぶ場合は物件明け渡しや原状回復義務を履行についての規定は適用しないとしています。

結果、借主は前契約が終了した後に部屋を原状回復し、明け渡さなくても良いと考えられるでしょう。

預かった敷金については、賃料未納分などがある場合には前契約が終了する時に清算して返還する処理を行う必要があります。

ただし、再契約を結ぶ場合は、精算後の敷金を借主に返還せず、再契約の敷金に充てることになるでしょう。

定期借家契約における再契約は、契約を継続するわけでも更新するのでもありません。
新しく契約を結ぶという形になるので、普通借家契約とは異なる認識が必要です。

契約は終了しますが、再契約の前に物件の明け渡しや原状回復、敷金の清算は実務上ではそのままという形になるので、その点も理解しておくようにしてください。