築年数が経過したアパートの経営を続けるための対策とは?


築年数が30年を超えて老朽化が進んだアパートなどは、だんだんと空室も増えて不動産経営が立ちいかなくなるケースもあります。その時、思い切って建替えるか、それともリニューアルするかなど、どのような対応を考えるべきなのでしょうか。

老朽化したアパートの行く末は?

まさに人生にたとえれば老年期を迎えた築30年を超えたアパートをいくつか比べて見ると、中には老朽化したことが見てわかる物件もあれば、築年数を感じさせないほどの競争力を維持している物件もあります。なぜこのような違いが出るかというと、それまでの改修や管理がしっかりなされていたか、という部分に差があるからです。

しかし、すっかり老朽化した物件でも、いくつかの方法で再生することはできます。

建物を建替えする場合

アパートを建替える場合、築30年を超えたアパートなら新築時に借入れたローンも完済していることでしょう。そこで新たにローンを組み、建替えを行うことも検討できます。

ただし当時ローンを借入れてアパートを建築した時代とは異なり、ストック時代に突入した今では慎重に検討することが必要です。例えば最寄り駅からの距離、交通アクセスの利便性など、需要が高い場所か考えましょう。目安としては、新築物件の賃料水準が月坪あたり1万円を超えるかどうかで判断します。

アパートを建替えることで賃貸面積が増えるなら効果も期待できるかもしれませんが、採算が合うかどうかを必ず検討した上で決めてください。

リニューアルを大規模に実施する場合

築30年を超えたアパートなら、少しの投資とリフォーム程度では効果も中途半端です。これまでの建物のイメージを覆すことができるリニューアルを行ったほうが効果は見込めるはずなので、新築投資の半分くらいを目安に大規模なリニューアル投資を計画します。

ローンも完済できていて、計画の内容がしっかりしていれば金融機関からも融資を受けることができる可能性は高いと言えます。

古い賃貸物件などのほうが魅力に感じる若い世代の人も増えているため、リニューアルの方法次第で新築物件とさほど変わらない賃料収入が見込める場合もあるでしょう。ただしこの場合も立地条件は重要です。将来的にみて、需要が期待できないエリアであれば効果は薄くなってしまいます。

更地にして土地を売却する場合

アパートを残したままで売却しても、建物の評価額が低く売値も低下する可能性がありますので、アパート自体を解体し残った更地を売却する方法も検討できます。

現在入居している人に立ち退いてもらう必要がありますが、更地にした後で売却するとその障害をクリアするだけの価格的なメリットは見込めるかもしれません。

もし建替えや大規模なリニューアルを検討したくても、交通の利便性など立地条件に不安がある場合、賃貸経営をすっぱりやめて売れるタイミングで売るという方法も選択肢の1つとして検討する価値はあります。

いずれの場合も立ち退き問題は発生する

既に入居している人の立ち退き問題は、アパートを取り壊す時だけでなく、建替えや大規模なリニューアルの時でも発生します。ただし大規模リニューアルの場合、空室から工事を開始し、既存の入居者を工事が完了した部屋に移ってもらうことで、他の選択肢よりも入居者から理解を得やすい可能性があります。

ただしリニューアルした後の家賃支払いに納得した上でのことになるため、その点は理解を得る必要があるでしょう。

ケースに応じた対策が必要

古くなったアパートでも、長年経営してきたのでできれば取り壊すのではなく継続したいという場合や、いっそ取り壊して売却したほうが良いという場合など、立地条件なども踏まえて考える必要があります。