アパート経営に必要なランニングコスト（OPEX）とは？

「OPEX（オペックス）」とは不動産投資における運営費用のことを指しています。物件を運営するにあたり、管理や業務費など色々な費用が発生します。

例えば管理や修繕などの費用以外にも、清掃費、給排水やエレベーターなど設備点検費用、水道光熱費、広告費、そして保険料や固定資産税など、挙げていけばきりがないほど色々なランニングコストが発生します。これらの費用は全てOPEXに該当する費用です。

なお、税務上では経費になるローン金利や減価償却費はOPEXには含みません。修繕費でも物件の価値を高める資本的支出にあたるものはOPEXではなくCAPEX（キャペックス）に分類されます。

税金は毎年固定的に発生する運営費

アパート経営など不動産投資を始める場合、物件本体や購入時の諸経費以外にもこのようなランニングコストがかかることを理解しておく必要があります。

ランニングコストのうち税金は特に注意しましょう。利益の有無に関係なく固定資産税に加え、市街化区域内なら都市計画税も毎年課税されます。

税率は標準的に固定資産税が評価額の1.4％、都市計画税は0.3％となっていますが、市町村によって異なるため確認が必要です。そして収益に対して課税される税金に所得税や住民税があります。

居住者の入退去や家賃の徴収、クレーム処理といった物件管理をオーナーが行う場合は問題ありませんが、これらの業務を管理会社に委託する場合には管理費が発生します。

一般的に管理会社に委託した場合の管理費は、家賃の3～5％程度と考えられます。

なお、マンションなど区分所有物件を貸している場合などは、建物管理や修繕積立金も必要になるでしょうし、共用部分の水道光熱費が発生するケースもあります。

突発的に発生するコストには、例えば建物の築年数が経過することで損傷を受けやすくなり、劣化などで破損があった場合の修繕費が挙げられます。

寒冷地などでは水道管の破損が起こりやすいというように、その地域の環境などによって必要になる費用も増えるでしょう。

また、退去者が出て空室になった時のリフォーム費用、さらに新しく入居者を募集する時の広告費、新規入居者に関する仲介手数料なども不定期に発生する費用として理解しておきましょう。

このようにアパート経営を行うにあたり、必要になる運営費は様々です。毎年必要になるものや不定期に必要になるものなど色々ですが、資金に余裕がなければいざという時に対応できなくなります。これらを踏まえて事前に準備しておくことも必要だと言えるでしょう。