借地契約における法定更新とは？必ず更新が可能というわけではない？

借地として自分の土地を他人に貸している場合、その契約の更新が可能になるかは、契約内容によって異なります。

旧法で借地契約を結んでいる場合や、新法で普通借地契約を締結している場合、契約を結ぶ際に定めた期間が満了した後でも契約を更新し、その契約を継続させることが可能となっています。

そこで、もし借地契約を更新する場合、どのような内容で続行することになるのかを把握しておきましょう。

借地の更新では必ず更新料は発生するもの？

借地を更新するという場合、借地人から地主に対して更新料を支払うことが一般的です。更新料の相場は、借地権価格の8～10％、もしくは更地の価格の3～5％程度であることがほとんどです。ただ、どのくらいの土地の広さなのか、また、借地人の支払い能力などによって違ってくることもあるので一概にはいえません。

借地契約を結んだ時、その契約に更新料の支払いに関しての特約が付帯されていると、更新料の支払いは必ず必要となります。

ただ、地主によっては、引き続き土地を借りてもらえるなら更新料は必要ないと考える方もいるようです。

更新料の支払い以外にも、契約内容に不満がある場合や不備などが存在する場合、地主と借地人で話し合いをして契約内容を変更することもあります。

特に地代は長期に渡って支払い続ける費用なので、経済環境などの変化に合わせて見直しが行われることも多々あるといえます。

旧借地法や新借地借家法の両方では｢自動更新の原則」といい、地主と借地人、双方の話し合いが行われなくても、借地上に建物が存在し借地人が更新を請求した際には、更新が自動的に行われる場合もあります。

この場合の更新は「法定更新」といいますが、法定更新での契約内容は賃貸借期間を除いて更新前と同一の条件が適用されることになります。

賃貸借期間は、旧借地法では堅固建物30年、堅固建物以外20年で、新借地借家法では初回更新時は20年、その後は10年です。

ただ、借地契約は建物を所有することを目的として土地を借りる契約なので、途中で建物が老朽化し、建物としての役割を果たすことができなくなったらどうなのでしょう。

このようなケースでは、旧借地法では法定更新のある契約なら借地権は消滅します。合意更新なら契約期間満了までは借地契約が続き、契約期間が満了するまでに新たな建物を建て替え、次の更新の際にその建物が建築されていれば契約を更新することもできるでしょう。