定期借家契約は中途解約が可能?その時、違約金を支払う必要がある?


賃貸契約には「普通借家契約」そして「定期借家契約」の2種類がありますが、一般的な普通借家契約が用いられることが多いため、定期借家契約はあまり知られていないかもしれません。
普通借家契約なら満期後の更新や期間内の中途解約がある程度自由であるのに対し、定期借家契約の場合は更新という概念がなく、中途解約も原則できないことになっています。
では定期借家契約で契約している借家を中途解約しなければならない事情が出来た場合、解約すると違約金などを支払わなくてはいけなくなるのでしょうか。

 

どうしても引っ越しが必要になったら?
例えば定期借家契約で契約していた住宅に住んでいたけれど、辞令により転勤が決まったので引っ越ししなければいけなくなった場合など、契約を中途解約することになります。
この場合、家主に解約を申し出ると違約金を支払わなければいけなくなると思うかもしれませんが、基本的に家主は中途解約を拒否することはできません。
また、違約金を支払う旨の特約などを契約書に記載していたとしても、無効になるので違約金を請求されても支払う必要はありません。

 

定期借家契約でも中途解約を可能とするケース
定期借家契約は期間の定めを設けた上での契約であり、家主と借家人が合意して解約しなければ中途解約できないことが原則になっています。
ただし例外として、居住用の定期借家で床面積が200㎡未満のものであり、やむを得ない事情が出来た場合には解約の申し入れを可能としています。
解約の申し入れがあった場合、申し入れの日から1か月経過した日に定期借家契約は終了することになると決まっています。

・やむを得ない事情とは?
では、やむを得ない事情とはどのような事情なのかというと、転勤、療養、親族の介護、給料の削減やリストラなどで家賃をこれまでのように支払えない、近所に反社会勢力が住んでしまって安心できない、持ち家を購入して転居することになったなど、色々なケースが該当します。
仮に中途解約に関する規定として、特約で中途解約の場合には違約金を支払うといった定めをしていても、借家人に不利益な契約は無効とされるので違約金を支払う必要はないのです。

 

事務所や店舗などで契約している場合は注意!
なお、中途解約を可能とするには居住用の定期借家であることが必要なので、事務所や店舗など、物件全てを事業用として使用している場合は適用されません。
事業用の場合、居住用よりも賃料が高額であり、家主が想定していた家賃収入が突然なくなってしまうのは負担が大きくなります。
また、事業用であれば自己責任によらない要因が少ないことが、中途解約できない理由として挙げられますので、注意しておきましょう。