収益不動産を活用した資産運用の最適な配分とは？

安心して老後生活を送るためにと資産形成を考える人は増えていますが、運用方法には色々あります。
中でも少額資金で始めることができ、保険や年金などの要素を兼ね備えた手段として不動産投資を選ぶ人も少なくありません。
税制面などでもメリットがあることから、注目されている投資方法ですが、保有する資産との配分なども注意しておく必要があります。

銀行預金は本当に安全な運用方法？
安全性を重視するあまりに銀行預金だけで運用する人もいますが、将来インフレで実質的価値が低下し、通貨単位の変更による通貨切り下げなどのリスクもあります。
また、相続税評価の場面でも、現預金とその他資産に課税される税率を比較した場合、同等の資産価値なら現預金の税率は高めであることも理解しておく必要があるでしょう。

不動産投資による運用のメリットとは？
金融機関から借入れを行い、少ない自己資金で大きな資産を得るテコの原理のような手法を「ローンレパレッジ」と言います。
物件を担保にローンを組み。少しの自己資金で購入することができるローンレパレッジを上手く利用できる数少ない運用商品が不動産投資です。
不動産投資を行う時に調達する資金は白己資金とローンによる借入金です。全額自己資金で準備した時よりも、自己資本に対する投資利回りが向上する効果をレバレッジ効果と言います。

不動産投資で得ることができるレバレッジ効果とは？
例えば自己資金500万円で家賃収入が年間34万円見込める物件を購入した場合と、1,000万円ローンで借入れを行い、自己資金500万円と合わせて1,500万円で年間100万円の家賃収入が見込める物件を購入した場合で比較してみます。
見た目の利回りは同じ6. 7％ですが、後者はレバレッジ効果を得ることができるので年間収入額100万円から利息分（仮に30万円）を差し引いた分の70万円が実質収入になります。
そうなると実際の利回りは14％となり、レバレッジ効果を上手く使わない時より大きな利回りを得ることができます。

メリットだけに注目しないこと
このように不動産投資には運用によるメリットがありますが、空室が出た場合には家賃収入が途絶えるリスクを抱えています。
同じように、現預金には現預金、有価証券には有価証券など、それぞれの運用に対するメリットとリスクが存在しますので、それぞれのメリットとリスクを理解した上で効率的に資産形成できる配分を検討していくことが大切です。

どのように資産配分を考える？
では預金だけでなく、不動産投資なども含めてどのように資産を配分していけば良いのでしょう。
資産運用を考える場合、預金、不動産、有価証券（株式等）の3つに分散して投資を行う「財産三分法」という考え方があります。
例えば低金利の時には不動産を6割、有価証券（株式等）を3割、預金を1割で資産配分を行い、高金利なら不動産と預金を4割ずつ、残り2割を有価証券で保有するなど、時代背景によって安定した利回り商品に現金をシフトしていくことを検討していきましょう。

適切な資産配分を考えること
ただし全ての現預金を他の資産に変えれば良いわけではなく、流動性と自由度が高い資産として保有しておく必要もあります。そのため現預金の一部を他の資産に変えて、過剰に依存することからまずは脱却していくことを考えて行きましょう。