不動産経営で不安なのは入居者が見つからないこと?空室率が高まる背景とは?


2015年半ばくらいから本当なら立地的に高い人気のある東京23区内や神奈川県内で、木造や軽量鉄骨造りのアパートの空室率が少しずつ上昇している状況です。
マイナス金利の影響によりアパート建設が増えていると言えますが、根本的な空室になる理由として、ニーズの低い場所にニーズに合っていない建物が供給されていることが挙げられます。

 

賃貸住宅で空室が多くなる背景
アパートやマンションなど、賃貸住宅を経営して成功するかどうかは立地が大きく影響します。
しかし、相続税対策などで不動産経営を始める人が多く、そうなると土地ありきの状態で経営を始めることから、仮にそこの人口が明らかに減少していても、駅から10分以上かかるニーズの低い場所だとしても、既に大量供給で余っている20㎡程度のワンルーム賃貸住宅を建ててしまう傾向にあります。
鉄筋造りのマンションになると、高い建設費がかかることで事前にしっかりと市場調査を行った上で建設されます。そのためワンルームでも人口が増加している地域の駅から10分未満のエリアに供給されることが多く、相続税対策用に建てたアパートは不利な状況に立たされることになるのは明らかです。

 

ニーズに合う賃貸住宅を建てるための連携ができていない?
アパートを建設させたいハウスメーカーは多く、ワンルームが建設され続けていることを見れば空室が増えるのは無理のないことです。
しかし、激化する賃貸住宅の入居者獲得に対抗するために、ニーズの高い土地にニーズのある建物を建てることは簡単なことではありません。
不動産会社は自社管理している物件の情報は保有していますが、市場全体の情報は持っていませんし、土地を所有する人やハウスメーカー、消費者のニーズを知る管理会社との連携が上手くできていない状況です。

 

相場よりも高めの個性ない賃貸住宅が増える理由
複数のハウスメーカーが競い合ってアパート建設を行う状況の中で、少しでも早く、なるべく高い利回りで試算を出さないと受注には繋がりません。
そうなると管理会社に対して急いで家賃の査定を依頼することになり、高めの家賃が設定されてしまう傾向にあります。
建物の詳細は何も決まっていないのに高めの家賃を設定し、それでいて建設費は抑えられることで相場よりも高く、あまり個性が見られないありきたりの賃貸住宅が生まれてしまうことに繋がっていると言えるでしょう。

 

顧客ニーズに合う物件を提供できるかがポイント
どのような事業でも、顧客ニーズをしっかり把握しておくことは不可欠です。不動産経営で入居率を上げるためには、入居者に選んでもらう物件であることが必要なので、何を求めているかを的確に捉え、それに応えることができる物件であることが必要だと理解しておきましょう。