定期借家の再契約における敷金返還と原状回復義務の取扱いは?

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定期借家は一般的には契約期間が満了すれば賃貸契約は終了します。
しかし再契約予約型や再契約保証型といった契約方法の場合、再契約が可能なので、敷金や原状回復の扱いについてどのように対応すれば良いか分からないというケースも出てくるかもしれません。
この場合、国土交通省が作成した定期借家契約の内容を確認してみる様にしましょう。

 

敷金は一旦返還する必要がある
国土交通省が作成した定期借家契約を確認すると、定期借家で再契約した場合の敷金は、明渡しがあったとみなし返還することが必要だとされています。
しかし一旦返還したとしても、結局はまた再契約で敷金を預けてもらうことになるので、実務ではそのままということになるでしょう。
ただ、再契約で家賃の増減がある場合には敷金も変動するため、増額した家賃分を預けてもらう、もしくは減額分を返還することになります。

 

原状回復義務の扱いは?
また、再契約での原状回復の取扱いについては、原状回復義務は再契約後に引継がれると決められているようです。
なお、これら定期借家の再契約における敷金返還と原状回復の取扱いは特約として記載する事になります。

 

期間満了までに終了通知を送ることが必要
一般的な定期借家の場合、契約期間が1年以上であれば、期間満了の1年前から6か月前までの間に不動産業者を通じて終了通知を送ることになります。
自主管理であれば自らが終了通知を送付する必要があるので、忘れないようにいつ送る必要があるのか管理することが大切です。
1年未満の契約期間であれば終了通知は必要ありません。

 

契約期間が終了したのに居座られた場合は?
しかし終了通知を送ったにも関わらず、期間満了後に入居者に居座られて出て言ってもらえないという事もあるかもしれません。
この場合、普通借家契約で入居者に居座られた場合と同様の法的手続を踏んでいく必要があります。
明渡訴訟から強制執行に移行するという流れで手続きを行いますが、普通借家契約のような正当事由や立退料は必要ありませんので決着がスムーズなケースが多いようです。

 

勝手に鍵を変えるといった行為はNG!
入居者に問題があるケースは他にも家賃滞納などが考えられます。
契約期間終了後の居座りや滞納に対して、それなら部屋を使わせないと留守中勝手に鍵を交換することや、入居者の荷物を部屋の外に出す行為は不法行為になりますので行わない様にしましょう。

 

再契約予約型などは訴訟等で定期借家とみなされないことも?
入居者が定期借家で住んでいる時に、最も不安に思うことは再契約されないかもしれないということでしょう。
しかし定期借家という契約である以上、再契約は約束されるものではありませんので、例えしっかりルールを守っている入居者だとしても、契約期間が終了すればそこで賃貸契約は終わるということを理解してもらうしかありません。
定期借家でも再契約予約型や再契約保証型といった契約方法もありますが、万一、何らかのトラブルが発生して訴訟などになった場合、定期借家での契約と見なされない可能性もあるため注意しましょう。

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