不動産投資で後悔しない相続税対策を行うためのポイント

相続税対策の方法として、不動産投資を検討する人は少なくありません。
しかし不動産投資初心者が相続税の対策だけを考えてアパート経営などに参入すると失敗してしまうケースもあります。
相続税対策を不動産投資で行いたいと考えるのなら、確実に子世代に資産を相続させることが出来る様に、必要なポイントを抑えておく様にしましょう。

子世代に確実に資産を引継ぐために
相続税対策として、例えば資産価値2億円の財産を所有しているのなら、子世代にその2億円のままで残すことが理想です。
そのために考えるべきことは、相続税評価額を下げること、収益性を確保すること、現金化しやすいことを必要とします。
ここでは相続評価を下げるポイントについて、どのような物件を選ぶべきかなどを確認していきます。

マンションのほうが土地の持ち分が少なくて有利？
相続税評価額を下げず、そのままの財産評価額で考えると多額の相続税が課税されることになります。
アパートやマンションなどで相続税対策を考える場合、財産評価を下げやすいという意味ではマンションのほうが良いと言えます。
その理由は、土地の持ち分が少ない物件を所有したほうが土地の評価額を下げることに有利だからです。

アパートよりも土地の評価額を下げることが可能
アパートを購入する場合は、土地の所有権はオーナー1人というケースがほとんどでしょう。しかし、マンションの部屋を購入する場合には、土地付き建物として、土地と建物が一体化した敷地権をそれぞれの区分所有者が持ち分ずつ所有します。
持ち分は専有面積に応じた比率で按分されますので、その分が所有権として区分所有者に与えられることになります。
土地の権利を全て所有権とするアパートよりも、マンションの方が土地の持ち分が圧倒的に少なくなるので土地の評価をかなり抑える事ができるので、相続税対策にはマンションのほうが有利だと判断できるというわけです。

マンションの中でも選ぶと良いのは容積率の高いマンション
マンションでも相続税評価額を下げやすいのは、容積率の高いマンションであることが一般的です。
容積率とは敷地面積に対しての建物の延床面積の割合のことです。
延床面積を敷地面積で割ると算出することができますが、都市計画区域内では建築基準法の規制で用途地域の種別や前面道路の幅員などで容積率の上限に定めがあることも知っておくと良いでしょう。

なぜ容積率が高いほうが有利？
仮に敷地面積100㎡、延床面積が500㎡では容積率500％です。
この場合、土地の持ち分は延床面積1㎡に対して0.2㎡となりますが、延床面積が800㎡だと容積率は800％になり、土地の持ち分は延床面積1㎡に対して約0.12㎡です。
そのため容積率800％のマンションの方が、500％のマンションよりも土地の持ち分割合は少なくなります。
土地の持ち分が少ないと土地の相続税評価額は下がるので、相続税対策に有利になります。
容積率の高いマンションとは、タワーマンションなど土地に対して細く高い建物が建っているワンルームマンションなどです。
これらも踏まえて検討してみてはいかがでしょう。