アパート経営者必見！贈与で所得税を節税するとは？

「贈与」という言葉から連想するのは、祖父母や親が子や孫に対して金銭を無償であげる、という事かもしれません。
しかし、贈与の対象となるのはお金だけでなく、株や不動産でも良く、特にアパートなどの物件での贈与は節税に繋がるケースもあります。
アパートなどの物件を贈与するという流れは、親が子に金銭を渡し、その金銭で子がアパートを購入するということではなく、親が直接アパートを購入して物件を子に贈与するという意味です。

金銭から不動産に変化させると評価額を引き下がる？
不動産の贈与においては、評価額から贈与税を計算することになります。
評価額を算出する際に基準となるのは、土地は「路線価
、建物は「固定資産税評価額」などが考えられます。
不動産鑑定士に依頼して時価を評価してもらうことも可能ですが、多くの場合は路線価と固定資産税評価額を使って算出することになるでしょう。
路線価の場合は土地の公示価格（時価）の約80％、固定資産税評価額は実際にかかった建築請負金額の50％くらいになります。
なお、建物は構造や素材によって建築請負金額が大きく変わるため、場合によっては30～40％に下がることもあると言えるでしょう。

もし預金が1億円あるのなら・・・
仮に現在預金が1億円あったとしたら、相続発生時には1億円で評価されることになり、それに対する相続税が計算されます。
しかし5,000万円ずつ資金を出して土地とアパートを購入した場合、土地は5,000万円の80％分である4,000万円、建物は5,000万円の50％分の2,500万円の評価まで引き下げることができます。

自由度が失われればさらに評価が下がる？
そして住民のいるアパートを相続することによって、建物を壊すこともできず更地にして自宅を建てることも土地の一部を売ることも自由にできなくなります。
なぜならアパートの住民と立ち退き交渉が必要になるからです。
このような点から、さらに評価を下げることができます。
そうなると、アパートの敷地部分である土地の評価は、
「路線価×（1-借地権割合）」
建物は、
「固定資産税評価額×（1-30％）」
で計算されるので、土地と建物を合わせても購入価格の半分くらいまで評価を下げることができるでしょう。
さらに建物は時間の経過により、固定資産税評価額が下がっていくので、ますます効果を見込めます。

この機会にアパート経営を検討してみては？
大まかにアパートを購入して贈与を考える場合、どのくらい評価を引き下げることができるかをご紹介しました。この機会に一度検討してみてはいかがでしょう。