アパートなどの賃貸住宅はなぜ相続税対策に有効？

アパートなど、賃貸住宅を経営することで相続税を節税する対策になることをご存知でしょうか。
更地に賃貸住宅を建てることで、土地の相続評価額を引き下げることができることを狙った策です。現在、金融資産を多く持っている場合、ただお金を保有するよりも収益が期待できる上に節税に繋がればいうことありません。
相続税が気になるという場合は、賃貸住宅など不動産に変化させることを検討してみましょう。

土地と建物の評価方法は複雑？
相続税の対象となる資産の課税評価方法は種類によって異なります。
保有する資産が現金なら額面のまま評価され、預貯金なら預金残高から税金分を差引き、その額に利子を加えて評価します。
また、上場株式なら課税時期の終値で・・・など、いずれも比較的わかりやすい評価方法であると言えますが、保有財産が不動産の場合は少し複雑です。
市場で取引されている時価ではなく、使用状況に応じて定められた相続税評価額を基準として考えていくことなるので、時価よりも低い額で評価されることが一般的です。

どのように評価する？
土地や建物など、不動産の評価方法は次の通りです。土地だけで見た場合でも、白用地と貸家建付地とでは評価方法が異なりますので確認しておきましょう。

●土地
・自用地
評価方法・・・路線価（または倍率方式）
時価に対する割合・・・8割程度
・貸家建付地
評価方法・・・時用地の評価額×（1-借地権割合×借家権割合）
時価に対する割合・・・6～7割

●建物
・家屋（自用）
評価方法・・・固定資産税評価額
時価に対する割合・・・5～6割程度
・貸家
評価方法・・・家屋の評価額×（1-借家権割合×賃貸割合）
時価に対する割合・・・3～4割

賃貸住宅を建てることで土地と建物の評価がダウン
これらからわかるのは、土地の場合は時価よりも常に低く評価されるということです。
しかも土地にアパートやマンションなどの賃貸住宅を建てた場合には、白用地ではなく貸家建付地として評価されるので2割前後、割合が下がります。
建物の場合、固定資産税評価額で決まりますが、実際の建築費（建物の時価）よりも4～5割は低い水準で推移します。
そして持ち家なら固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になりますが、賃貸住宅は自宅よりも貸家として評価されるのでさらに3割下がります。

相続税対策の手法の1つとして検討を
これらを合わせて考えると、元々の土地と建物の時価が合計100だった場合、土地に賃貸住宅を建てることで相続税評価額を50くらいまで下げることができるので、節税対策に繋がると言えます。
もし何か良い相続税対策はないかと悩んでいる場合には、賃貸住宅を経営することも方法の1つとして検討してみてはいかがでしょう。