アパートやマンション経営において修繕積立金は経費にすることができる？

アパートやマンションを賃貸経営することで、何が必要経費として含まれるかを理解しておきましょう。
建物が経年劣化により修復や修繕を必要とした時のために、修繕費を積立てている場合もあるでしょうが、どのタイミングで経費として計上できるのかなど税額に影響することなので確認が必要です。

毎月支払う修繕積立金の経費算入のタイミングはいつ？
賃貸用にアパート、またはマンションを購入した場合、アパート一棟であれば自らがその修繕費を積立てし、マンション一室であればマンションの管理規約に従って管理組合に修繕積立金を毎月支払うことになるでしょう。
このうちマンションの一室を購入して管理組合に修繕積立金を毎月支払っているケースは、不動産所得の計算上、いつの年の必要経費として算入できるのかわかりにくいかもしれません。

支払期日の属する年分の経費にはできない？
マンションの一室を購入した場合、毎月、修繕積立金を支払い積立てていくのは、マンションの共用部分に対して実施する大規模修繕などの費用に充てるためです。
この大規模修繕は多額の資金が必要になるため、長期間に渡り計画的に積立てていくことが必要となります。
毎月、修繕積立金として支払っているのだから、その都度経費として算入したいと思うかもしれませんが、実際に修繕などが実施されていないのなら事実が発生していないことになり、原則として管理組合に対して支払期日の属する年分の必要経費には算入されません。

経費にできるのは修繕完了日の属する年
経費として算入されるのは実際に修繕などが実施され、修繕費に充てられた部分の金額を修繕などが完了した日の属する年分の必要経費として算入することになります。

・一定要件を満たせば支払期日の属する年分の経費にできる
しかし、区分所有者は管理組合に対して修繕積立金を義務的に支払い続ける必要があり、支払った修繕積立金は管理組合が解散しない限り区分所有者に対して返還されることがない費用となっていることが一般的です。
そのためマンション標準管理規約に沿う適正な管理規約に従った形で、次の事実関係のもと、修繕積立金の支払いが行われている場合に限って、支払期日の属する年分の必要経費に算入することができると所得税法で定められています。

必要になるのは、
・区分所有者は管理組合に対し修繕積立金の支払義務を負う
・管理組合は区分所有者から支払われた修繕積立金を返還する義務を有していない
・修繕積立金は将来の修繕等のためだけに使用され他に流用されない
・修繕積立金額は長期修繕計画に基づき、区分所有者それぞれの共有持分に応じた合理的な方法で算出されているという事実関係です。

修繕積立金の経費算入タイミングの確認を
どの年分の必要経費になるのかというと、原則、実際に修繕が実施され完了した日の属する年分です。ただし一定要件を満たす場合には、支払期日の属する年分の必要経費としても問題ありません。