不動産投資の融資では耐用年数を超えて借りることはできない？

不動産投資でアパートローンなどを利用する場合、木造や鉄筋造など構造などを踏まえた上で融資期間が設定され、借入ができるようになっています。
この融資期間は、銀行や融資商品などで審査基準、評価基準、判定基準などが異なりますが、金融機関が融資実行の際に耐用年数を重視することは紛れもない事実と言えます。
ただし不動産投資の場合にものさしとなる「耐用年数」は、一般的に使用する法定耐用年数ではないことを理解しておきましょう。

融資期間はどのように決まる？
アパートローンだけでなく、マイカーローンや学資ローンなど、様々なローンにおいても融資期間は設定されます。
例えばマイカーローンや教育ローンなら10年、リフォームローンの場合は15年など、利用する商品や状況によって異なるわけです。

・マイカーローンの場合の融資期間の決め方
例えばマイカーローンで考えた場合、新車を購入するとほとんどのオーナーが3回目の車検を目前に車を買い替えるのか、それとも継続して乗り続けるかを検討することが多いと思います。
もし新しい車に買い替える場合に、これまで乗っていた車のローンの残債が残らないような形でローンを組んでいることが多いでしょう。
買い替える場合はそうなると6年や7年くらいでローンを組むことになり、継続する場合でも10年くらいが目安となるケースがほとんどです。近年、乗用車の性能も高くなり、仮に10年以上乗り尽くしても問題ないケースが多くなっているので、カーローンの融資期間も最長10年になっているとも考えられます。

・不動産投資物件の融資期間の決め方
不動産投資の場合、税務上の法定耐用年数で見た場合には、木造は22年、軽量鉄骨は27年、重量鉄骨34年、鉄筋コンクリート47年となっています。
融資する銀行側は不動産に抵当権を設定することになり、万一貸し倒れになる恐れがある場合は抵当権を実行して不動産を売却し、残債の返済に充てるという形です。
そのため物件がどのくらい耐用年数を残すことができるのかという部分と、融資期間は強い関連性があると判断できます。

・法定耐用年数＝融資期間ではない
ただし、法定耐用年数が融資期間と同じではなく、一般的にはそれよりも短い期間で設定されます。
不動産投資においてのローンは、住宅ローンと違って融資期間を長期で設定することは用意ではなく、投資初心者の場合は信用性が薄いので融資期間も短くなる可能性が高いでしょう。

どのくらいで融資期間に設定できるか確認を
仮に新築の鉄筋コンクリートマンションの場合でも、最長で30年になることが融資期間の原則と考えておく必要があります。耐用年数いっぱいまで融資期間が設定できると勘違いしないようにしておきましょう。