アパート経営　固定資産税

土地を活用することを考えた時、アパートやマンションを建てて貸す賃貸経営を検討する人もいるでしょう。
賃貸物件で経営を行うことには様々なメリットがありますが、特に固定資産税などが軽減されるという点で、節税対策にも有効です。

固定資産税と都市計画税を軽減できる！
土地や建物など、不動産を所有していれば毎年のように固定資産税と都市計画税を納税しなければなりません。
固定資産税は、市区町村が決めた土地や建物の固定資産税評価額と課税標準額に基づいて納税額が決まります。なお、課税標準額に対する1.4％が固定資産税、0.3％が都市計画税です。
更地に賃貸のアパートやマンションを建てると、土地の固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1まで軽減されます。
建物部分の固定資産税と都市計画税も3年間は2分の1まで軽減されますが、3階以上の中高層耐火建築物であれば5年間軽減になるなど、節税対策に有効です。

相続税も軽減できる！
土地や建物の所有者が亡くなり、遺産を相続する際には相続税が掛かる場合があります。
相続人がアパートやマンションで経営を行った場合には、土地と建物いずれも評価減を受けることができ、相続税を少なくすることが出来ます。

・貸家建付地と貸家の評価
第三者に対して土地を貸している場合、借りている人には「借地権」があるので、相続が発生したことを理由に明け渡してもらうことは出来なくなっています。そのため、借地権分の土地評価を差引いて相続税評価を行うことができます。
同様に賃貸用のアパートやマンションが敷地に建っている場合にも、貸家建付地として借地権割合と借家権割合を掛けた分が更地の時の相続税評価額から差引くことができます。
相続税評価額計算上の借地権割合については、地域によって異なるものの60～70％であることが多いようです。また、借家権割合は一律30％と決められています。
賃貸住宅等を建てたときの土地の評価額は、
貸家が建てられている土地の評価額 ＝ 更地の評価額 ×（１－借地権割合×借家権割合）
で計算されます。
また、家屋も貸家については、
貸家（建物） ＝ 建物の固定資産税評価額 × （1－借家権割合（通常30％）×賃貸割合）
で計算されます。
このことによって、賃貸アパートやマンションの建物は通常の相続税評価額より低くなるので相続税を軽減できます。
さらに、相続では一定要件にあてはまる場合には、「小規模宅地等の特例」が適用されるので、200㎡までは50％で評価されるので節税対策に有効だと言えるでしょう。

所得税も軽減できる場合がある！
賃貸用のアパートやマンションを建て経営する場合、家賃収入は不動産所得として確定申告が必要です。
家賃収入から、管理費、修繕費、ローン金利、固定資産税、火災保険料など必要経費を差引いた額が不動産所得です。
建物や設備部分の価値は経年により低くなっていきますので、低くなった分は減価償却費として同様に毎年経費にすることができます。
実際に出費していない費用が発生するため、経費を多く上げることができ、所得を減らすことができます。
また、仮に不動産所得が赤字になった場合には、事業所得や給与所得と合算することができるので、他の事業所得やサラリーマンとして受取った給与所得から差引くことができ、所得税も軽減することが可能です。

節税対策に有効な不動産経営！検討してみては？
このように、賃貸のアパートやマンションを経営することは、様々な税金を節税することに繋がります。相続した土地などの活用方法がわからないという場合には、専門家などに相談して検討してみてはいかがでしょう。