定期借家で契約を結ぶメリットとデメリットとは?

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賃貸住宅の中には、「定期借家」という形式のものがあります。一般的な賃貸借契約は借主が更新時に継続して住むことを希望した場合、正当な理由がない限り貸主側から更新を拒絶したり解約したりすることはできません。
更新も自動的に行われることが一般化しているため、貸主側が建物の売却や取り壊しなど、事情によって契約を終了させたいと思ってもできないことが多いでしょう。このようなことが理由で、物件を持っていても進んで賃貸に出すことができないというオーナーもいるようです。
このような背景から、契約期間が満了すると更新せずに契約期間は終了するといった「定期借家制度」が2000年に新しく導入されました。

 

定期借家の特徴
まず定期借家の場合、契約期間が満了を迎えると更新がありませんので契約は終了します。
契約時には必ず書面での契約を必要としますが、契約書とは別に、締結する賃貸借契約には更新がなく期間満了で終了するといった旨が記載された書面を交付・説明する義務がありますので注意しましょう。

・契約更新の扱い
1年未満で契約することも可能ですが、契約期間が1年以上の場合には貸主から借主に対し、期間満了で賃貸借が終了する旨を満了半年から1年前までに通知することが必要です。
なお、自動更新はありませんが、貸主側と借主側の合意によって再契約することは可能です。

・中途解約について
床面積が200㎡未満の居住用建物は、借主が生活の拠点として使用することが困難になった場合には中途解約の申し入れを行うことができます。それ以外の場合は、中途解約に関しての特約があればそれに従う形になるでしょう。

 

あくまでも貸主の事情が優先されるけれど・・・
貸主と借主の双方で合意があれば、契約期間満了後も再契約を行うことはできますが、貸主の事情が優先される契約形態であることは理解しておきましょう。
貸主にとってメリットが大きい契約形態に思えますが、定期借家になると借り手が見つかりにくいという部分で相場よりも価格を低く設定する必要があると言えます。
ただし入居者がトラブルを起こす住民だとしても、契約期間が満了すれば退去させることはできるので問題を起こす借主が長く居座り続けることが出来ないという点はメリットとして考えられます。

 

状況に応じて検討するほうが良い契約形態
定期借家は貸主側の事情が優先される契約形態とも言えますので、いずれ売却や解体という予定がある物件で一時的に貸し出ししたいという場合には良いでしょう。
ただし相場よりも家賃を低く設定しないとなかなか借り手が見つかりにくいというデメリットもありますので、状況等に応じて検討した方が良いと考えられます。

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