アパート経営で知っておきたい一括借り上げの仕組みとは？

賃貸市場が活性化している今、さらに賃貸住宅の着工数は伸び続け、アパート経営は一括借上げによって後押しされている状態です。
競争が激化する中、一括借り上げは長期的に安定した経営を見込めると人気が高い手法と評判である反面、問題視される傾向も強まっています。
そのため一括借り上げとはサブリースとも呼ばれていますが、どのような仕組みなのか、内容を理解しておくようにしましょう。

仮に空室が出ても賃料が保証される
一般的な賃貸借契約は、物件オーナーは入居者それぞれと個別で賃貸借契約を締結していきます。
対する一括借り上げの場合、オーナーと借り上げ会社とが一棟全室に対する賃貸借契約を締結しますので、入居者と賃貸借契約を結ぶのは借り上げ会社になります。
そのため仮に部屋が空室でも、借り上げ会社と事前に取り決めていた賃料がオーナーに対して支払われるので空室リスクを回避できます。

一括借り上げと家賃保証の違いとは？
家賃保証と同じでは？と思うかもしれませんが、家賃保証は家賃保証専門会社やクレジットカード会社が実施しているサービスで、入居者が家賃を滞納した時に保証される仕組みです。
入金があったか確認の作業はオーナーが行う必要がありますし、家賃滞納があった段階でサービスを受けることができるため一括借り上げとは仕組みが異なります。

契約当初の賃料が継続するとは限らない
一括借り上げは入居者が家賃を滞納したかどうか関係なく、毎月事前に決められた賃料がオーナーに対して支払われる仕組みです
ただしこの賃料には一定期間で見直しされるため、最初に決めた賃料が永遠に保証されるわけではありません。この更新の際の見直しについて、事前に説明がされていないことで後のトラブルに繋がるケースもあるようです。

一括借り上げのメリット
アパート経営で最も気をつけなくてはならないのは空室リスクです。先に述べたように一括借り上げであればこの空室リスクを回避することができますので、安定した収入を計画的に得ることができるでしょう。
また、管理や運営を全て任すことができるため、専門性や煩雑さが高まる賃貸管理業務の煩わしさから解放され、手間や時間をかけることなく経営を続けることができます。

一括借り上げのデメリット
ただし借り上げを依頼する会社に対する管理料が一般の管理委託よりも高額であるという点には注意しましょう。
一般の管理委託であれば家賃の3～5％が相場ですが、一括借り上げになると10～15％が目安になります。
管理料が高ければ採算性が低くなるので、利回りが悪くなるという点は理解しておきましょう。

一括借り上げを利用する時に注意したいこと
一括借り上げは長期で安定した収入が見込めるため、空室リスク対策には有効な方法です。
ただし管理料が高くなるので利回りが悪くなるという点、さらに一定期間ごとに賃料が更新されることで近隣の賃料相場次第では値下げされる可能性があることなど、総合的なメリットデメリットで検討する必要があるでしょう。