不動産投資の判断基準にはどの利回りを指標に考えるべき？

不動産投資を行う上で、利回りを重要な指標に用いることが一般的だと思います。ただし利回りにも色々な種類がありますので、どの利回りを使えば良いかを確認しておきましょう。

年間家賃の把握の目安となる「表面利回り」
年間収入を総投資額で割って算出する数値が「表面利回り」です。単的な数値なので、この表面利回りのみで物件を決定することはないでしょうが、年間の家賃をある程度把握することができるので目安になる指標と考えられます。
「表面利回り＝　　年間収入／総投資額　　×100」

諸経費の設定が重要になる「NOI利回り（ネット利回り）
年間収入から諸経費を差し引いて総投資額で割って算出します。物件の収益力が確認できますが、将来的なシミュレーションで使用する時には支出と空室率・家賃の想定がポイントになります。
支出は固定費（管理費や税金、保険など）の想定は容易ですが、空室に伴って発生する原状回復費や修繕費、広告費などの想定に注意が必要です。空室期間も入れ替わり時点までを期間として設定するようにしましょう。
不確定要素を厳密にどこまで見ることができるかによって支出にかかる金額が大きく異なります。
「NOI利回り＝　（年間収入－諸経費）／総投資額　　×100」

NOI利回りの経費に減価償却費を加えて考える
そしてNOI利回りの経費に減価償却費を加えたものが「投下資本収益率（ROI）
です。
このROIが不動産投資にとって最も重視するべき指標だと考えられます。
建物の価値は年数の経過により目減りしますので減価償却費を加え包括利益を減少させた上で利回りを考える必要があるという事です。
「ROI＝　（年間収入－諸経費－減価償却費）　／総投資額　　×100」

資産全体に対するネット利益の利回り
さらに資産全体の状況判断には「総資産利益率（ROA）
が重要です。資産総額に対するネット利益の利回りを表すので、資産全体でどのくらいの利回りがあるかを確認しなければ全体的な戦略を立てる事が出来ません。不動産投資を成功させるには、資産全体のROAを高めていく事を目的とするべきです。
「ROA＝　ネット利益（年間収入－諸経費）／総資産　　×100」

不動産投資における判断基準の理解を深める
不動産投資において、土地と建物を同時に購入しますが土地の有効活用という部分では建物の投資のみ。建物の建築費に対しての利回りで判断してしまいがちですが、土地の有効活用の場合にも「土地価格＋建物価格」を分母に投資利回りを判断していく事が必要となるでしょう。