賃貸住宅市場の入居率は今後どの様に変化する？

2015年1月施行の改正相続税法により、相続税を節税する対策として貸家が多く建設されてきました。
マイナス金利政策の導入が影響し、超低金利政策は長期化され、銀行の新規融資は2015年、2016年と2年連続バブル期（1989年）の10.4兆円を超えています。
賃貸住宅の着工数はリーマンショック以前の水準に戻った状態なのでバブルだとは言えませんが、この状態が2～3年続けばバブルと言われるかもしれません。

入居率には影響がない？
このような供給過剰状態に日銀の懸念は高まっている様ですが、サブリース方式で賃貸住宅を供給している大手の決算を見た限りでは市場に変調は出ていないと言えるでしょう。
大手側も管理する賃貸住宅の入居率も約97％で懸念がない状態と答えており、入居者ニーズに応じる事ができるサービスを提供すれば入居率が急激な悪化を見せる事はないと考えているようです。

実際には空室率が急上昇中？
しかし首都圏の空室率を見た場合、東京都心部はそれほどでもありませんが埼玉、神奈川、千葉の各県は2015年後半以降、急上昇しています。

今後の住宅供給戸数の予測は？
今後注目される賃貸住宅市場ですが、野村総合研究所では2030年度までの住宅市場の長期予測を公表しています。
住宅供給戸数を見ると、2016年度の97万戸から30年度には4割減の55万戸まで減少すると予測されています。
貸家供給も43万戸から25万戸まで減少し、その後2033年には空き家数約2,166万戸、空き家率3割超という空き家時代が本格的に到来する事が予測されています。

利活用の目途が立たない空き家が増える
総務省の「住宅・土地統計調査」によると、「賃借用及び売却用の住宅」が、2013年の460万戸から2033年には1,265万戸まで増加すると予測されており、20年の間で3倍近くになると予測されています。
除去が進まない空き家は増え続け、人口減少で世帯数は減少する事により、利活用の目途の立たない住宅が増えると考えられています。

貸家の需要は予測しにくい
分譲住宅の建築はライフイベントを迎えるタイミングで検討される事が多く、ライフステージに応じた建て替えなどが決定されます。しかも景気に左右されやすい傾向にあるので持ち家の予測はしやすいですが、予測しづらいのが貸家の需要で、単身世帯が増えれば持ち家率が低下し、賃貸アパートや賃貸マンション需要が増えていくかもしれません。

今後のどのように賃貸経営を続けて行く？
賃貸経営は入居者がいて初めて成り立ちますので、需要が低下すればその分入居率も低下する事が予測されます。
銀行の融資を使っている場合などは、利回りが低下すれば利息や経費を支払い利益が残らなくなる可能性も考えられます。
賃貸経営を続けるにあたり、どの様に入居率を確保していくかを考えていく事は最大のテーマとなると言えるでしょう。専門家などに相談しながら上手く続けている方法を模索していきましょう。