不動産投資におけるイールドギャップとは?

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不動産投資について色々調べて行くと、「イールドギャップ」を重視して考えて行くべきだという事を目にすることもあるかもしれません。
しかしこのイールドギャップとはいったい何なのか、不動産投資の基本部分も踏まえて確認していきましょう。

 

不動産投資において必要なこと
不動産投資の基本は、利益率を高めながら家賃収入という名のインカムゲインを得て、不動産価格が上昇する局面で売却のタイミングを計りキャピタルゲインを狙う事にあるでしょう。
投資する期間を定めておき、いずれ売却する事を前提として、インカムゲインとキャピタルゲインを得る事が必要です。
どのような投資でも「売っていくらになるか
が基本なので、不動産投資においても株式などと同じ様に、経済や金融などを踏まえた上でどのくらいの需給があるかを研究していく必要があります。

 

不動産投資におけるイールドギャップとは?
不動産投資においての「イールドギャップ
を考える場合には、投資物件の利回りと借入金の金利の差額と考えればわかりやすいかと思います。「利ざや」というと、もっとわかりやすいかもしれません。
例えば年間の家賃収入が300万円、物件価格が4,000万円で運用している場合の利回りは7.5%ですが、仮に銀行からの融資金利が3%だとすると、7.5%から3%を差し引いた4.5%がイールドギャップと考えられます。

 

投資を判断する指標としてどの様に活用する?
投資判断する上での指標としてイールドギャップから考える場合、投資物件の利回りと借入金利との差がイールドギャップなら、表面利回りが高かったとしても借入金利も高ければ差が出ないので利益は残らないと考えられます。
そのように考えれば現在の超低金利時代はまさにイールドギャップを生みだす最高のチャンスだと言えるでしょう。

 

超低金利もいつまで続くかはわからない
現在はミニバブル崩壊した後なので、史上最低の金利水準であり不動産価格の再下落といった高利回り環境であると考えられます。イールドギャップを活かす事ができる絶好の機会だと言えます。
超低金利もいつまで続くかわかりませんので、活かす事ができる時に活かす事が重要です。不動産投資の環境は金融トレンド次第といっても過言ではないでしょう。
金融機関の融資状況はどこもかなり落ち着いてきた様子もありますが、低金利状態がはまだ続いています。これらも踏まえた上で不動産投資をどの様なスタンスで行うか、決めて行く事が成功するかの鍵となります。

 

イールドギャップだけで判断する事は危険
ただしイールドギャップだけを鵜呑みにしてしまうと、誤った判断になる可能性もあります。イールドギャップには銀行から融資を受ける際の融資期間の概念が含まれていませんので、あくまでも必要条件である事を理解した上で判断基準としましょう。
なお、このように不動産投資や賃貸経営は専門的な知識などが必要になる部分もありますので、不明な点は専門家に相談しながら考えていく様にしましょう。

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