市場価値と投資価値

収益物件の売買を判断する際に、市場価値と投資価値の比較をすることになる。

市場価値とは、物件そのものの収益力=NOI営業純利益と、その市場での資本化率・還元率(期待利回り)より、物件の市場での評価を計るものである。

物件が上げることができる収益とは、ADS返済額等を考慮したCFキャッシュフローではなく、
純粋な利益で考えることとなる。

資本化率・還元率(期待利回り)は、類似物件の売却結果や、公表されている利回り、
抵当自己資本分析などより決定され、市場の状況より判断される利回りで、市場の利回り評価といえる。
資本化率が低ければ低いほど、物件の価値は高いものとなる。

収益還元法は、適切な投資の収益率を物件が生み出すと予測されるNOIに適用してIRVの定式を使って物件価値を見積もるものである。

IRVの定式

I(NOI)÷R(資本化率)=V(市場価値)

・NOI=100,000、R=10%の場合・・・I÷R=V

 100,000÷10%=1,000,000(物件の市場価値)

 NOIが100,000で、期待利回りが10%の物件は、1,000,000の市場価値がある。


・NOI=100,000、V=1,000,000の場合・・・NOI÷V=R

 100,000÷1,000,000=10%(資本化率・期待利回り)

 NOIが100,000で、市場価値が1,000,000ならばその物件の資本化率は10%である。


・V=1,000,000、R=10%の場合・・・V×R=I

 1,000,000×10%=100,000(NOI・営業純利益)

 物件価値が1,000,000で期待利回りが10%の物件のNOIは100,000ある。

投資価値は投資家が投資した資本の期待利回り(=投資家が求める利回り)であり、
投資した資本に対する利回りとはCCR(自己資本配当率、自己資本利益率、ROE)と考える。

そしてこの場合のCCR(CCR=BTCF÷Eq=ROE)は、資本家が投資する際に求める利回り
(投資した現金に対して、いくらのキャッシュフローを求めるかということ)である。

 投資した自己資本(自己資金・現金=キャッシュ)と、物件が生み出した利益(NOI)から
ADS(物件を購入するための年間借入返済額)を指し引いたBTCF(税引前キャッシュフロー=最終的な現金収入)との比較をする。

 物件を購入するための原資は、自己資本と借入によりまかなわれる場合、自己資本(=キャッシュ)と、最終的な現金収入であるBTCFとの比較により、自己資本の価値が計れるようになる。

 BTCFをCCRで還元すると、投資した自己資本の価値がわかる。

 そして物件の総価値は、上記の自己資本の価値とローン借入金額の合計となる。

Eq(自己資本)=20,000・・・改装費として20,000投資する。

CF=3,000・・・20,000投資した結果、CFが3,000増える結果となった。

R=10%・・・投資する際の投資家の投資額に対する期待利回りが、最低10%であった。

自己資本の価値Ve=I(BTCF)÷R(CCR)=3,000÷10%=30,000

20,000投資した資本は、投資したことによって30,000に価値が上昇したといえる。

よって、20,000投資して改装工事をするべきと判断できる。


Eq(自己資本)20,000・・・改装費として20,000投資する。

CF=1,500・・・20,000投資した結果、CFが1,500増える結果となった。

R=10%・・・投資する際の投資家の投資額に対する期待利回りが、最低10%であった。

自己資本の価値Ve=1,500÷10%=15,000

20,000投資した資本は、投資したことによって15,000に価値が減少したといえる。

よって、20,000投資して工事すべきではないと判断すべきである。

物件に対して市場での評価と、投資したことによる評価を比較することによって、物件の本来の価値評価を確認することとなる。

市場価値>投資価値 の場合、投資した価値以上に市場では評価されているため、売却するべきと考えられる。

市場価値<投資価値 の場合、投資したことによって、市場よりも高い投資価値がある評価であるため、売却せずに所有し続けるべきと考えられる。



このように、収益物件の売買を検討する場合には、物件の価値が実際どのように評価されているのかを知ることが大切なポイントとなるわけです。

長女(1500万円+1500万円)-2500万円=500万円500万円×20%=100万円●平成25年に、5000万円の遺産を残されて亡くなり、二人で半分づつ相続した場合


課税相続財産5000万円(遺産額)+6500万円(生前贈与財産)=11500万円


11,500万円に対する相続税額は、長男 300万円 長女275万円。


この税額からすでに支払っている贈与税額を差引します。


収める相続税額は、長男 300万円-200万円=100万


長女 275万円200万円=175万円となります。