ローンの分析

ローンの評価の場合に、貸し手は、ローンの証人の前に、潜在的なリスクを評価するためにいくつかの指標を使います。

主に、ローン資産価値比率(LTV)と債務回収比率(DCR)を使って、ローンの安全性と融資のリスクのレベルを評価し、
物件が負債を支えることができるかどうかを判断します。

借り手は、これらの計算やその他の計算をして、ローンのレバレッジが正になるか負になるかを見ることができます。

これらの重要な指標は、どのようなローンであろうと、そのリスクと収益を分析することができます。

「ローン資産価値比率(LTV)」

ローン資産価値比率(LTV)は、ローンを貸し出す際の貸し手の損失のリスクのものさしとなります。
これは、ローンの元金と物件の市場価値を比べて、物件の価値がローン残高より高いことを確かめます。

ローンの額÷物件の価値=ローン資産価値比率(LTV)


基本的に物件の購入価格で考えますが、鑑定価格が購入価格より高い場合は、その数字を使うこともあります。

LTVが低いほど、貸し手のリスクは減ります。

通常LTVの限度は、65%と85%の間です。

ほとんどのローンでは、元金の支払でローン残高が減りますので、LTVは通常年とともに下がり、
ローンの終わりごろには貸し手のリスクは減ることになります。


例1、 建物価値が180,000の物件を、100,000の抵当ローンで購入する場合

LTV=100,000」÷180,000=55.6% LTVは55.6%となり貸し手にとってリスクの低いものとなります。

例2、 同じ物件に150,000の融資をしてもらう場合

LTV=150,000÷180,000=83.3% LTVは83.3%となり貸し手にとってはリスクが高いものとなります。


「債務回収比率(DCR)」

債務回収比率(DCR)は、年間営業純利益(NOI)とローンの年間負債支払額(ADS)を比べます。
これは、投資のローンの返済能力を示します。

NOI÷ADS=DCR

DCRが1に近いほど、ローンはリスクが高くなります。

同じように、DCRが大きいほど、貸し手のリスクは減ります。


例3、 投資家は、NOIが105,000のビルを購入したいと考えています。ADSが77,400に

なる融資をしてもらう計画をしている場合

DCR=NOI÷ADS=105,000÷77,400=1.36

DCRが1.36ということは、負債1に対して物件の収入は1.36の割合であるということになります。

一般的に、債務回収比率(DCR)は1.15から1.25の範囲です。

このケースの場合では、物件のNOIはADSに必要な額の136%あることになるので、リスクの低いローンとみなされます。

例4、 上記例3で、ADSが90,000であると想定した場合

DCR=105,000÷90,000=1.17(117%)となります。

このケースでは物件のNOIは、ADSに必要な額の117%に過ぎないので、例3に比べてリスクが高いとみなされます。

金融引き締めの際は、貸し手は融資を求めるプロジェクトの債務回収比率の要件を上げ、
ローン資産価値比率を下げて、リスクを回避しようとします。

LTVが低ければ低いほど、またDCRが高ければ高いほど、貸し手のリスクが低くなります。


「安全範囲(MOS)」

安全範囲(MOS)は、ローンの債務回収比率(DCR)と関係があります。

MOSはNOIとADSの差です。

貸し手では安全範囲と呼び、投資家は税引前のキャッシュフロー(BTCF)と呼びます。

MOS=NOI-ADS=BTCF

DCRが高いほど、ローンのMOSが大きくなります。

MOSが大きいほど、貸し手のリスクは減ります。

例5、 NOIが105,000でADSが77,400の物件の場合

MOS=105,000-77,400=27,600

例6、 上記例5のケースで、ADSが90,000の場合

MOS=105,000-90,000=15,000

MOSが15,000しかなくなり、貸し手にとってリスクが高くなることがわかります。