CPM(不動産経営管理士)

 

■CPMとは

 

CPM・Certified Property Manager(サーティファイド プロパティー マネージャー)はプロパティーマネージメント業務に従事する人に対して米国シカゴに本部をおく

IREM・Institute of Real Estate Management が認定した教育課程を修了し、一定の試験に合格したものにIREMより与えられる称号である。日本語に言い換えれば

「不動産経営管理士」と言った所だろう。

 

全世界には約1万人のCPMがおり、2014年4月現在で日本には300名を超えるCPMが誕生していて、CPMホルダーが日本全国で事業展開しています。

 

 

全国のCPMホルダーはこちら

■倫理規定

CPMの行動の原点は、IREMのCPM職業倫理規定によります。

 

 

〈倫理規定〉

厳格な倫理規定を持ったCPMは、オーナーや投資家の財産を管理し保護していきます。土地所有者や投資家は、金融商品(株や債権等)と同じように、

収益性を求めて建物を建設または不動産を所有するケースがあります。しかし、収益を生み続ける投資商品として不動産を経営するには、市場経済の動向、

法律、税制、建築等あらゆる知識が要求されます。

現在はJ-REITの拡大により、賃貸マンションやオフィスビルが大量に供給され、収益不動産の競争は更に激化しています。このような背景の下、不動産価

値を高めることができるプロパティーマネージャー(不動産経営のエキスパート)の必要性が注目されています。

CPMの称号を得るためには、実務経験と多くの研修や試験をパスしなければなりません。資格を得た後も、多くの時間を使って勉強し、実務にあてはめ能力

を高めることが求められています。CPMはスムーズな物件運営のために、テナント間のまとめ役やテナントとオーナーの調整役として高度な交渉力を発揮し

ます。また、不動産運営のスペシャリストとして、不動産投資のアドバイスや不動産経営管理を実施します。オーナーが定めたゴールを達成するために、収益

不動産を購入または所有している場合には、物件が持つフィナンシャル能力を分析します。その分析により、ゴールを目指すうえで立ちはだかる困難な問題や

障害を解決する改善提案スキルを発揮します。最良の解決方法を見いだすための試行錯誤を繰り返し、収益不動産のスムーズな運営を実施していきます。

 


CPMはオーナーや投資家と共に考えて、不動産投資の判断のお手伝いを行います。

PMと日本の賃貸管理業の違い

 


 

プロパティーマネージメント・PMは代理業務であり、

 

委託者が所有する不動産からの最大収益(CF)を確保しその不動産価値の最大化を図ることである。

 

この目的を達成するためにその業態の中から徹底して利益相反行為(疑わせる行為も含む)を排除している。同時に運用の透明性と説明責任を課している。またこの業務に

従事するものは少なくともこれらを完全に理解しその業態に反映できる実行力(勇気)と能力、そして知識を持ち合わせている。  例えば、最大のキャッシュフローを得るため

に運用不動産の稼働率を上げるあらゆる手法を体系的に修得している。またそれを安定且つハイレベルに保つ能力もある。そして月額賃料については常にストリートレント

(近隣の取引事例賃料)に比べ高い位置に設定出来るように市場の調査、分析はもちろん運用不動産のマネージメント能力をも備えているのである。更には対象不動産のリ

スクマネージメントもその業態に含まれる。地域性や構造上(設備を含む)の問題や防犯上の問題はないか、それは将来に渡り普遍的であるか、運用不動産における環境問

題は存在するのか、またその発生可能性はどうか、時間の経過によるテナントの危険負担は無いか等この業務も重要な業務の一つである。

 

そして不動産価値においては運用不動産を金融資産としての観点から金融工学的評価計算を行い多方面に渡る投資指数を比較検証することができる。 これらを基礎に投資

家(委託者)の意図を反映させながら、実際の運用計画書、マネージメントプランを作成する。これらを元に運用前、運用途中、将来に渡り不動産価値の最大化を実現していく

事ができるのである。つまりその指数から問題点を発見する能力がありそれを報告する。そしてソリューションの幾つかを提案し、運用(マネージメント)に反映し改善を加え常に

価値の最大化を図っていくのである。

 

 

日本の賃貸管理では前述の事が全くなされていないと言っても過言ではあるまい。

少なくともマネージメントの目的が明確で体系的にその業務が遂行されているとは言えない。

 

 

 土地神話の延長で右肩上がりの経済では特にこれらを求められる環境は皆無であったのである。どこかで聞いたことがあるが管理業は仲介業の延長にすぎず、全く同等な

ものであると唱えていらっしゃる御仁があるようだ。あながち何もしなければこれも当らずとも遠からずと言える。

 その後、賃貸管理に携わる方々はその中においても少なくない努力を重ね業務の適正化に努められたと大いに評価できると思う。しかしプロパティーマネージメントが求める

それとは大きく乖離していると言わざるを得ない。正に昨年は「プロパティーマネージメント」この単語が一斉に浸透した年である。そして直後から、その本質を知らず、また特段の

業務改善を行うも無く、PM会社であるとただ単に表面的に取り繕ってその業態を説く会社があることは残念と言わざるを得ない。

 前述の通り日本ではこれらが求められる環境に無かった(少なくとも居住系不動産においては)のだから、これらが出来なくても何ら不思議ではない。むしろ知らない事をオープ

ンに自ら積極的に学び取り組む努力こそプロパティーマネージメント・CPM制度の精神に沿うものである。CPM制度の教育プログラムを通してプロパティーマネージメントの目的、

手法を学べば学ぶほど賃貸管理との違いが判るのである。

 

 

それは合理的で且つグローバルスタンダードであり、それに携わる私達を自信と誇りに満ちた真のプロフェッショナルと導いてくれるのである。

 

 


詳しくは、
IREM JAPAN 事務局 までお問い合わせください。