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| 「ローンの分析」 |
ローンの評価の場合に、貸し手は、ローンの証人の前に、潜在的なリスクを評価するためにいくつかの指標を使います。
主に、ローン資産価値比率（LTV）と債務回収比率（DCR）を使って、ローンの安全性と融資のリスクのレベルを評価し、
物件が負債を支えることができるかどうかを判断します。
借り手は、これらの計算やその他の計算をして、ローンのレバレッジが正になるか負になるかを見ることができます。
これらの重要な指標は、どのようなローンであろうと、そのリスクと収益を分析することができます。
「ローン資産価値比率（LTV）」
ローン資産価値比率（LTV）は、ローンを貸し出す際の貸し手の損失のリスクのものさしとなります。
これは、ローンの元金と物件の市場価値を比べて、物件の価値がローン残高より高いことを確かめます。
ローンの額÷物件の価値＝ローン資産価値比率（LTV）
基本的に物件の購入価格で考えますが、鑑定価格が購入価格より高い場合は、その数字を使うこともあります。
LTVが低いほど、貸し手のリスクは減ります。
通常LTVの限度は、６５％と８５％の間です。
ほとんどのローンでは、元金の支払でローン残高が減りますので、LTVは通常年とともに下がり、
ローンの終わりごろには貸し手のリスクは減ることになります。
例１、 建物価値が180,000の物件を、100,000の抵当ローンで購入する場合
LTV=100,000」÷180,000＝55.6％ LTVは55.6％となり貸し手にとってリスクの低いものとなります。
例２、 同じ物件に150,000の融資をしてもらう場合
LTV=150,000÷180,000＝83.3％ LTVは83.3％となり貸し手にとってはリスクが高いものとなります。
「債務回収比率（DCR）」
債務回収比率（DCR）は、年間営業純利益（NOI）とローンの年間負債支払額（ADS）を比べます。
これは、投資のローンの返済能力を示します。
NOI÷ADS＝DCR
DCRが1に近いほど、ローンはリスクが高くなります。
同じように、DCRが大きいほど、貸し手のリスクは減ります。
例３、 投資家は、NOIが105,000のビルを購入したいと考えています。ADSが77,400に
なる融資をしてもらう計画をしている場合
DCR=NOI÷ADS＝105,000÷77,400＝1.36
DCRが1.36ということは、負債1に対して物件の収入は1.36の割合であるということになります。
一般的に、債務回収比率（DCR）は1.15から1.25の範囲です。
このケースの場合では、物件のNOIはADSに必要な額の136％あることになるので、リスクの低いローンとみなされます。
例４、 上記例３で、ADSが90,000であると想定した場合
DCR=105,000÷90,000＝1.17（117％）となります。
このケースでは物件のNOIは、ADSに必要な額の117％に過ぎないので、例3に比べてリスクが高いとみなされます。
金融引き締めの際は、貸し手は融資を求めるプロジェクトの債務回収比率の要件を上げ、
ローン資産価値比率を下げて、リスクを回避しようとします。
LTVが低ければ低いほど、またDCRが高ければ高いほど、貸し手のリスクが低くなります。
「安全範囲（MOS）」
安全範囲（MOS）は、ローンの債務回収比率（DCR）と関係があります。
MOSはNOIとADSの差です。
貸し手では安全範囲と呼び、投資家は税引前のキャッシュフロー（BTCF）と呼びます。
MOS=NOI−ADS＝BTCF
DCRが高いほど、ローンのMOSが大きくなります。
MOSが大きいほど、貸し手のリスクは減ります。
例５、 NOIが105,000でADSが77,400の物件の場合
MOS=105,000−77,400＝27,600
例６、 上記例５のケースで、ADSが90,000の場合
MOS=105,000−90,000＝15,000
MOSが15,000しかなくなり、貸し手にとってリスクが高くなることがわかります。
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