共有名義の不動産を売却した時は短期譲渡と長期譲渡所得どちらで計算する?

1つの不動産を複数の方で共有している共有名義の不動産の場合、持分という割合をそれぞれが権利として所有している状態です。

不動産を売却する時、どのくらい対象となる物件を所有していたかによって短期譲渡となるのか、長期譲渡として扱われるのか異なることとなり、売却により発生した利益に対して適用される税率も違ってきます。

ただ、共有名義の不動産の場合、この短期譲渡と長期譲渡のどちらで税金を計算すればよいか迷うことがあるようなので、注意しておく必要があるでしょう。

共有しているのは面積ではなく権利

前提として、共有名義の不動産における持分とは、所有する面積ではなく不動産の権利を表しています。そのため、例えば2分の1という持分を所有していても、土地の半分を所有しているのではなく、あくまでも権利を半分持っていると理解するようにしてください。

共有名義の不動産の場合、自分の意思で売ったり贈与することができるのは持分だけです。もし不動産自体を誰かに売却や贈与したいなら、他の持分も自分のものにして単独所有者となってからという流れが必要になります。

先に引き継いだ持分のみを売却することは可能?

例えば数年前に親から引き継いだ2分の1の持分の土地を所有しており、残りの持分2分の1を共有者だった祖父から贈与してもらったとします。

単独所有となったことで、兄弟と資金を出し合い賃貸物件を建てる事にしたものの、資金不足により兄弟に土地の持分2分の1を買い取ってもらう事となったとしましょう。

この時、兄弟に売却する持分の2分の1について、親から引き継いだ持分であれば長期譲渡所得に該当するという場合もあるでしょうが、そのような扱いは可能なのでしょうか?

共有にかかる所有権の扱い

共有にかかる所有権は共有目的となる土地全体に及んでいるため、親から引き継いだ持分と祖父から贈与された持分が混在している状態です。

兄弟に売却する持分2分の1にも、親と祖父からの持分権が混在していることになるので、親から引き継いだ持分権に特定して売却することはできません。

したがって、売却により得た収入金額のうち、2分の1は長期譲渡所得、残りの2分の1は短期譲渡所得による収入となる計算を行う必要があります。

譲渡所得税を計算する際に控除対象となる取得費や譲渡費用なども、それぞれで計算する必要があるので間違わないようにしましょう。

姪や甥も相続になれるのか?世代を飛びこえる代襲相続には注意!

相続が発生した時、遺言書がある場合とない場合は関係なく、本来、誰が相続人となり相続権を得るのかを先に確認することが必要です。

相続人となる方には、配偶者と血族相続人が存在し、配偶者は常に相続人となりますが血族相続人は順位に従い相続権を得ます。

では、亡くなった方の甥や姪にあたる方は相続人となり、相続権を得ることはあるのでしょうか。

民法で規定されている相続人の範囲

民法では法定相続人の範囲に定めがなされており、亡くなった方の配偶者は常に相続人となります。同時に相続人となる血族相続人については、同じく民法で定められている順位に従い相続人となるか決まる形です。

・第1順位 子(または孫など直系卑属)
・第2順位 親(または祖父母直系尊属)
・第3順位 兄弟姉妹

後順位の血族相続人は、先順位の血族相続人が存在する場合には相続人にはなりません。

例えば亡くなった方に配偶者、子、親がいる場合には、親以外の配偶者と子が相続人です。亡くなった方に子や親はおらず、配偶者と兄弟姉妹がいる場合には配偶者と兄弟姉妹が相続人となります。

代襲相続で相続権を得ることもある

亡くなった方に子はいたけれど、相続が開始されるよりも前にすでに亡くなっている場合などは子の子(孫)が代襲相続人となり相続権を得ます。

また、子も孫も先に亡くなっていて曾孫がいる場合には曾孫が再代襲相続人となるなど延々と直系卑属に相続権が引き継がれます。

養子の子は相続人になれる?

なお、養子縁組をした子は実子と同様に相続権を得ますが、養子縁組を結ぶ前の子は亡くなった方と血族関係になく直系卑属に含まれないとされるので代襲相続人にはなりません。

しかし、養子縁組後に生まれた養子の子がおり、亡くなった方よりも先に養子が他界した場合は、養子の子は代襲相続人として扱われます。

親が相続人となる場合の代襲相続

親が相続人となる場合も同様に、亡くなった方よりも先に親は亡くなっているけれど、祖父母や直系尊属が健在の場合には延々と相続権が代襲され引き継がれます。

甥や姪が相続人となるケースとは

兄弟姉妹が相続人になるケースとは、亡くなった方に子や直系卑属もおらず、さらに親も直系尊属もいない場合です。

このケースにおいて、兄弟姉妹も先に他界している場合、兄弟姉妹の子である亡くなった方の甥や姪が相続人となります。

ただ注意したいのは、兄弟姉妹の代襲相続においては再代襲されない点です。仮に甥や姪も先に他界していたとしても、甥や姪の子に相続権が引き継がれることはないということです。

事業用定期借地の契約を覚書で取り交わす際の注意点

事業用定期借地権により、土地を貸してほしいという法人からの申し出があったことで覚書契約を交わしたとします。

ただ、この覚書を作成する場合にも記載の内容に注意しておかなければ、後で契約を解除したくてもできない状況に立たされる事になってしまいますので十分注意が必要です。

覚書に記載されている事項はしっかり確認を

例えば覚書の特記事項に、期日内に事業用定期借地権を設定する公正証書が作成できなければ、通知の上、覚書は解除できる旨の記載があったとしましょう。しかし、地主側の解除要件については何の記載もなかったとします。

後になってやはり諸事情などで契約できない状況になってしまい、期日内に公正証書による契約はできない状態になったとしたら、その覚書に効力はあるのか、解除する方法はあるのか悩むことになってしまいます。

覚書の内容次第では損害賠償責任を問われることに

このような場合、覚書に記載されたその他の内容にもよりますが、期日を過ぎたとしても効力が失われるわけではないと考えられます。

ただ、覚書で賃貸借契約が成立してしまっていると、賃貸借契約が事業用定期借地契約ではなく普通借地契約になっている可能性も否定できません。

覚書では賃貸借契約が成立していなかったとしても、事業用定期借地契約を締結しないことで債務不履行を指摘され、法人が被った損害を賠償しなければならない可能性も出てくるのです。

解決する方法は?

まずは覚書に有効期間などが定められていないか、契約条項に解除権が規定されているか確認してみましょう。

法人側も、一定期日までに事業用定期借地契約できなかった時には覚書を解除するという規定を設けている以上は、契約ができないのに覚書で拘束されたいとは思っていないはずです。

覚書だから…と軽く考えてしまわないこと

そもそも事業用定期借地契約は、公正証書で契約しなければならないことになっています。公正証書により契約を締結する前の準備段階として、造成や許認可の取得、地権者の合意の取り付けなどを行うことが必要になることが多いため、まずは覚書が作成されることが多いといえるでしょう。

しかし、覚書とはいえ適切な内容が記載されていなければ、後で上記のようなトラブルが発生することがあります。

定期借地契約のつもりで地主は土地を貸したのに、法律で定める必要のある要件を満たす内容になっていないことで、普通借地契約の扱いになってしまえば、本来の事業用定期借地契約の契約期間を超えた土地の貸し付けが必要となってしまいます。

また、覚書を結んだのに、覚書通りの公正証書で定期借地契約を結ばないということになれば、覚書違反となり損害賠償席金を負うことになります。覚書を締結する前に、どのような契約内容になっているか十分検討・確認しておくようにしましょう。

共有名義の不動産持分を買い取る時も売買契約書作成など一連の流れが必要

共有名義の不動産を所有しているけれど、他の共有者の持分を買い取りたいという場合、売買契約書を作成するなど一連の流れが必要です。

そこで、もし共有者の持分を買い取って単独名義の不動産に変えたいという場合、どのような手続きを行うことになるのかご説明します。

不動産を買いたいという方があらわれたら

不動産が共有名義の場合、共有者全員の承諾がなければその不動産を第三者に売却することはできません。もし不動産を売却して欲しいという相談を受けた場合、それぞれの共有者が買主に名義を移すのか、それとも一旦、共有者のいずれかが単独所有者となり買主に売ることが必要です。

共有者のいずれかが単独名義で不動産を所有する場合には、他の共有者から持分を買い取るなどの方法で持分名義を自身に変更する手続きを行います。

まずは共有者に持分を売却してもらえるように交渉を

何名で不動産を共有しているかにもよりますが、例えば自分以外の共有者が1名や2名の場合には、持分を所有している共有者に持分を買い取りたい旨を申し入れ交渉することになるでしょう。

共有持分の売買は流通性が低く、一般的には不動産全体を買う時よりも低い金額で買い取ることができることが多いです。ただ、自分から買い取りたい意思を表明することになれば、低い価格では相手が売却してくれない可能性も出てくるかもしれません。

もし交渉が難航する場合には、不動産業者や弁護士など専門家に依頼することも検討しましょう。

交渉成立後は売買契約書の作成が必要

共有者と持分の売買に対する交渉が成立したら、双方合意のもとで決めた売却価格で売買契約書を作成します。

持分の買い取りにおいては不動産の仲介業者を入れないという場合もありますが、適切な内容の売買契約書を作成しなければなりませんので、より注意が必要となります。

例えば物件の特定はできているか、売買する持分の割合、金額や支払時期、その方法、瑕疵担保責任など、重要である事項は抜かりなく記載するようにしてください。

売買契約書を交わしたら登記で持分を移転

売買契約書を作成した後は、内容に従い決済を行うことになります。売買代金の支払いと同時に持分を移転するための不動産登記が必要です。登記にかかる費用は持分を買い取る側が負担することが一般的ですので、その点も理解しておきましょう。

持分の移転登記が完了し、不動産が自身の単独所有となった後は、不動産の買い取りを希望する買主に売却することができます。

この場合も持分を買い取る時と同じように、今度は自身が売主の立場となって手続きを行うことが必要です。

相続手続きで必要な戸籍は謄本と抄本のどちらを取得すればよい?

相続が発生した時、不動産の名義変更だけでなく金融機関での手続きにおいても、収集した戸籍の提出を求められることになります。

ただ、戸籍には戸籍謄本や戸籍抄本など種類があり、どちらを取得すれば良いのか分からないという方もいるでしょう。

そこで、相続手続きに必要となる戸籍についてご説明します。

戸籍とはそもそも何のための書類?

親族関係を証明する際に用いる公文書が戸籍であり、出生から死亡に至るまでの親族関係を登録・証明できる書面です。

誰が親や子かを確認することができますし、結婚や離婚の有無、養子縁組や認知した子の存在も把握することが可能です。

その戸籍には、戸籍謄本(全部事項証明書)と戸籍抄本(個人事項証明書)と二通りの種類があります。

戸籍謄本とは

戸籍に記載のある全員の身分事項を証明する書面で、夫婦と未婚の子で構成されています。仮に夫婦と未婚の子2名の家族なら、その4人全員の身分事項を証明する書面が戸籍謄本ということです。

入手する際には本人の本籍地を管轄する役所で発行してもらう手続きを行うことになるので、亡くなった方の本籍地を確認しておく必要があります。

戸籍抄本とは

戸籍に記載されている方のうち、1人や複数人に限定して身分事項を証明する書面です。

戸籍謄本は全員分が記載されるのに対し、戸籍抄本は一定の人物だけの情報が記載されることになります。例えば戸籍に記載されている方が、夫婦と未婚の子が2人の場合、子のいずれかの身分事項を証明した場合や、夫婦だけの身分事項を証明した場合は、戸籍抄本として扱われます。

ただ、戸籍謄本と戸籍抄本で証明される身分事項に違いはありません。

相続手続きで必要な戸籍はどっち?

相続の手続きにおいて戸籍の収集が必要ですが、この場合、戸籍謄本と戸籍抄本、どちらを取得するべきなのでしょう。

相続手続きで必要な戸籍とは、亡くなった方が生まれてから亡くなるまでのすべての戸籍と、相続人の現在の戸籍です。

亡くなった方の相続人を特定し、誰が相続人になるのか確定していくことが必要ですので、亡くなった方の戸籍は配偶者や子などがもれなく記載されている戸籍謄本が必要となります。

ただ、相続人の戸籍については、その方が亡くなった方が他界した時に生存していたことを証明するために必要なので、戸籍謄本と戸籍抄本、どちらでも問題ないといえるでしょう。

借地権には種類がある?種類ごとに異なる契約期間に注意!

借地権とは、建物を所有するために土地を使うことができる権利です。契約期間は最低30年以上となり、借地人が引き続き土地を借りたいと更新を求めた場合には、同じ条件で契約を更新しなければなりません。

更新後の契約期間は1回目が20年以上、2回目以降は10年以上となり、地主側が契約を更新したくないと拒否することができるのは、正当な事由がある場合だけです。

ただ、借地権には普通借地権と定期借地権があり、どちらの借地権かによって契約期間が異なります。

定期借地権とは?

定期借地権とは、契約期限が訪れた時に契約更新がない契約上での借地権のことで、借地人は建物を取り壊して更地に戻し、返還しなければなりません。契約期間は延長されず、立退料の請求などもありません。

なお、借地借家法では、契約期間が50年以上の一般定期借地権、10年以上50年以下の事業用借地権、30年以上で建物付の土地を返還することが可能となる建物譲渡特約付借地権があります。

借地借家法はもともと別々の法律だった?

借地や借家についての権利関係や、契約について規定した法律で、大正10年に借地法と借家法というそれぞれが独立した形で制定されたことから始まります。

ただ、どちらも借り手側を保護する規定が主だったことで、一度土地を貸すと二度と取り戻せないといったことに繋がり、土地活用が進まないことが懸念されました。

そこで、平成3年に借地法と借家法は廃止され、定期借地権制度が新たに盛り込まれた新借地借家法が誕生するに至っています。

いつの法律のもとで結ばれた借地権なのか

借地借家法ができてから、新しく借地契約を結ぶ時には、契約更新を可能とする普通借地権にするのか、更新ができない定期借地権にするのかを選ぶことになります。

新借地借家法が制定される以前に借地契約を結んでいた物件は、旧借地法がそのまま適用されることになり、契約期間の定めがないものは最長60年の借地契約となります。

借地契約はあとどのくらいの期間残っているのか確認し、更新の時の条件などについて確認しておくとよいでしょう。

借地権の種類ごとの契約期間

借地権の種類ごとの契約期間は以下のとおりです。どの法律のもとで契約を結んでいるかによって契約期間は異なります。

・普通借地権…契約期間(借地権の存続期間)は、堅固・非堅固を問わず30年以上で、度目の更新後20年、2度目の更新後10年です。

・旧借地権…契約期間は、堅固は30年以上、非堅固は20年以上ですが、期間の定めのない場合は堅固60年、非堅固30年です。

・定期借地権…契約期間は、一般定期借地権は50年以上、建物譲渡特約付き借地権は30年以上、事業用借地権は10年以上20年以下です。

不動産投資はいくらから始めれば良いか判断する方法とは?

不動産投資といっても、数億円や数十億円というマンション一棟を購入して始めることもあれば、数百万円台でアパートやマンションの一室を購入して始めることもできます。

富裕層だけが行う投資方法というイメージが強い不動産投資ですが、実はサラリーマンなどが副業で比較的手軽に始めやすい投資の1つとして注目されているのです。

そこで、不動産投資はいくらから始めれば良いのか、マンション一室を購入して不動産投資を始める場合の初期費用の目安などをご説明します。

現金でなくてもローンを利用した投資が可能

例えば既に数億円のマンションを所有して賃貸経営を行っていると耳にすると、不動産投資を始めるためには数億円必要なのか…と思ってしまうかもしれません。

しかし、不動産投資の方法は色々なので、収益物件を何も現金で一括購入しなければならないわけではありません。

マンション一室でも1千万円単位で資金が必要になりますが、この金額を初期費用として準備しなければならないのではなく、ローンを利用して収益物件を購入することも可能です。

借金をしてまで投資を行うことに意味があるのか?と思うかもしれませんが、毎月のローンは家賃収入から支払うことができるでしょうし、リタイアまでにローンが完済すれば後は不労収入を得るだけになります。

ただし初期費用は必要

ローンを利用して収益物件を購入する際にも、ある程度の初期費用は必要となるので注意しましょう。

例えばマンション一室を購入する場合、初期費用として必要になるのは登記費用、銀行融資にかかる諸費用、その他管理など清算費用です。

いくらの物件を購入するのか、物件は新築か中古か、どの銀行を利用するのかなどによってかかる費用は変わってきます。目安として考えるなら、不動産価格の約5%と考えておくとよいでしょう。

ローンの頭金の準備も必要に

なお、収益物件を購入する際には、住宅ローンではなく不動産投資ローンを利用することになります。その際、対象となる物件の価値で担保されるだけの金額しか融資は受けることができませんので、頭金をある程度準備しておくことが求められます。

ただし、物件価格全額融資を可能とするフルローンや、頭金や諸費用をカバーできるオーバーローンなどにも対応している場合もあるようですが、借り入れる金額が高くなればその分、返済負担は大きくなることを理解しておく必要があるでしょう。

不動産投資をいくらから始めるか考えるなら

大きなローンを利用すれば返済額も膨らみ、毎月のキャッシュフローが悪化するリスクを踏まえておく必要があるということです。

毎月いくらなら返済できるのか、無理のない返済計画を立てた上で、いくらから不動産投資を始めればよいのか逆算して考えることが望ましいといえます。

相続した自動車は亡くなった方から相続人に名義を変更したほうがよい?

相続が発生した時には、現金や預金、不動産など亡くなった方の財産を相続人が引き継ぐ形で相続します。その相続財産の中にもし自動車が含まれていたとしたら、やはり不動産などと同じように名義を変更する手続きが必要なのでしょうか。

自動車も名義変更しなければならない理由

不動産などを相続した場合には、亡くなった方から相続人に所有権を移転する相続登記を行って名義を変更します。

ただ、相続登記もいつまでに行わなければならないという期限がないため、いつまでも亡くなった方の名義のまま変更されていない不動産も少なくありません。

自動車も亡くなった方の名義のまま乗り続けることはできても、不動産と同じように売却や廃車にしたいといった時に不都合が生じることとなります。

そのためいずれ名義を変更しなければならなくなるので、相続した段階で早めに手続きを行うことが望ましいでしょう。

相続した自動車の名義変更に必要な書類

相続で自動車の名義を変更したいという場合、

・自動車車検証
・戸籍謄本(死亡の事実と相続人全員が確認できるもの)
・車庫証明書(亡くなった方と新たな所有者となる相続人が同居家族である場合は不要の場合あり)

が必要です。

さらに上記に加え、相続人全員が手続きを行うなら、

・相続人全員の印鑑証明書(発行から3か月以内のもの)
・相続人全員の実印または委任状
・新たな所有者となる方以外の相続人全員の譲渡証明書(実印を押したもの)
のいずれかが必要です。

遺産分割協議書で新しく所有者となる相続人が代表相続人として手続きを行うなら、

・遺産分割協議書
・代表相続人の印鑑証明書(発行から3か月以内のもの)
・代表相続人の実印または委任状

を、準備しておいてください。

必要書類は運輸支局に持参して手続きを

必要な書類を集めたら、書類を運輸支局に持参して手続きを行います。申請時に登録手数料を支払い、手続きが完了すれば新たな車検証が発行されます。

月末などは登録申請が集中する時期ですので、窓口が混雑するので時期をずらしたほうがスムーズです。また、3月末は年度末なので待ち時間が長くなることもあるようです。なるべく混みあうタイミングは避けたほうが、手続きにかかる時間を短縮できます。

相続人がスムーズに相続財産を引き継ぐために

なお、相続人が複数人存在する場合、誰が自動車を所有するのか他の相続人が納得できず、話がまとまらないことで名義変更ができないこともあるようです。

できるだけスムーズに手続きを行えるように、相続財産は誰が引き継ぐことになるのか前持って決めておくようにしましょう。

借地の名義変更料や承諾料はどのくらいかかる?目安となる金額とは

もし相続した財産の中に借地権がある場合、地主から名義を書き換えるための料金を変更する費用を要求されることもあります。

ただ、借地権の相続は譲渡に該当しませんので、地主に対して名義変更料や承諾料を支払う必要はありません。

では、名義変更料や承諾料が必要なケースにおいて、どのくらいの費用がかかるのかその目安をご説明します。

借地権の更新料の相場

更新料が発生する場合、一般的な相場は借地権の5~10%程度となっていますが、地域によって異なります。

ただ、更新料の支払いについて、法的には明確な根拠はなく、もし契約書にその記載がないのなら支払う義務は負いません。

反対に契約書に更新料について記載があれば支払わなければなりませんし、記載がなくても双方が支払いに対して合意しており、これまでも支払い行ってきたのなら支払うことが必要となるでしょう。このようなケースにおいて、過去の判例では更新料を支払わないことを理由に契約解除となったことがあるため注意してください。

良好な人間関係を築いておいたほうがよい理由

相続で新しく借地人になった方と地主との間で、この更新料の支払いを巡るトラブルが発生するケースは珍しくありません。

もし関係が悪化してしまうと、借地の上の建物の建て替えの際に承諾料を高く請求されることになったり、銀行ローンを利用する時に必要となる抵当権設定承諾書や建て替え承諾などが受け取りにくくなるのでトラブルは無い方が良いと考えられます。

借地の地代はどのくらいが相場?

更新料にも影響する地代の相場も気になるところですが、一般的には住宅地の借地権の地代は、固定資産税相当額の3~5倍、商業地は7~8倍が目安です。

更新料と同じく、地域によって差があるため一概にはいえませんし、地代が極端に安いとされる場合は、使用貸借とみなされてしまい借地権が成立しなくなる可能性も出てくるので注意してください。

契約の中で地代の増額を行わない特約を付帯することは有効に働きますが、減額をしない特約については無効となる点も理解しておきましょう。

増減請求が可能となるケースとは?

地主、もしくは借地人から、将来発生する地代について増減請求を可能とするのは、土地の固定資産税・都市計画税等の増減があった場合や、土地価格が上昇もしくは下落した場合、その他の経済事情が変化した場合、近隣の似た土地の地代と大きな差がある場合などです。

なお、借地権に関わる承諾料などの相場は、名義変更料(承諾料)は先にも述べた通り借地権の10%、建て替え承諾料は更地価格の2~5%、木造からコンクリート造に変更する場合などに必要な条件変更承諾料は更地価格の10%がおおよその目安となります。

30代からの不動産投資を始める時に考えておくべきこととは?

30代というイメージは、仕事もある程度慣れて落ちつき、結婚や出産、マイホーム購入など将来設計を考えるタイミングでもあります。

もし不動産投資を検討している方が30代で、これからマイホームも購入したいと考えているのなら、一度に収益物件と持ち家を所有することになってしまいます。

自宅の一部を賃貸住宅として活用できる賃貸併用住宅などもありますし、別々に購入する場合でも、家賃収入を住宅ローンの返済に充てることは可能です。

では、実際に30代で不動産投資を始めるなら、まずは何から考えておくべきなのでしょう。

家賃収入で住宅ローンの返済も可能?

賃貸物件のローン返済を行っても余りが出る家賃設定であれば、その分を住宅ローンの支払いに充てることができます。

サラリーマンなどの場合、給料もあるので残りを給料から補てんする形にすれば、賃貸物件とマイホームを持つことも不可能ではありません。

30代はまだ40代や50代と比べると給料も低いですが、金融機関からみれば融資期間を長く設定できる時期なので、月々の返済額を抑えて物件を購入することができます。

30代なら不動産投資のノウハウも習得しやすい

また、若いことで体力も十分あり、学習してもスイスイ頭にその知識が入りやすいのが30代の特徴です。これから不動産投資を始めようという方が勉強を始めても、様々なノウハウを身につけやすいといえるでしょう。

そのためにも先輩大家さんからどのように不動産投資を行っているか、どのようなメリットやデメリットがあるのか、経験上の生の声を聞くのも方法の1つです。

老後の安定した私的年金づくりに

今後、年金だけでは安心の老後生活は送ることはできないといわれているため、30代はこれから老後に向けて30年あまりの長い人生をどのように過ごすかによって、老後の生活が変わってくるでしょう。

まずはマンション一室など小規模から始め、50代に向けて物件を買い増していくことも検討していきましょう。年齢が上がるに伴って資産を増やしていけば、その分、老後の不労所得を増やすことに繋げていけるでしょう。

セミリタイアで新規事業も夢ではない?

不動産投資が安定してくれば、セミリタイアして新たなビジネスを始めるといった方向性も見えてくるでしょう。新たな方向性まで考えるのなら、キャッシュフローを増やすための加速度的な資産づくりが必要にはなりますが、人生設計を考える30代でしっかり地盤を固めていくようにしましょう。